- 综合题（主观）某内资房地产开发公司于2011年1月受让一宗土地使用权,根据转让合同支付转让方地价款6000万元,当月办好土地使用权权属证书。2011年2月~3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中,根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元;发生的利息费用为300万元,不高于同期银行贷款利率并能提供金融机构的证明且能够合理分摊。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租,其余部分对外销售。2011年4~6月该公司取得租金收入共计60万元;销售部分全部售完,共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中,共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。说明:该公司适用的城市维护建设税税率为7%;教育费附加征收率为3%;契税税率为3%;其他开发费用扣除比例为5%。要求:根据上述资料,按照下列序号计算回答问题,每问需计算出合计数。(1)计算该房地产开发公司2011年4~6月共计应缴纳的营业税;(2)计算该房地产开发公司2011年4~6月共计应缴纳的城建税和教育费附加;(3)计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额;(4)计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本;(5)计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用;(6)计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额;(7)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。
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参考答案(1)2011年4~6月共计应缴纳营业税=60×5%+14000×5%=703(万元)
(2)2011年4~6月共计应缴纳的城建税和教育费附加=703×(7%+3%)=70.3(万元)
(3)应扣除的取得土地使用权支付的金额=6000×70%×(1-20%)+6000×3%×70%×(1-20%)=3460.8(万元)将受让土地的70%用于写字楼建设,建好后对外出租部分,不征收土地增值税,对外销售部分应征收土地增值税;房地产开发公司的印花税计人管理费用。
(4)应扣除的开发成本=5800×(1-20%)=4640(万元)
(5)扣除的开发费用=300×(1-20%)+(3460.80+4640)×5%=645.04(万元)
(6)土地增值税扣除项目金额=3460.8+4640+645.04+14000×5%×(1+7%+3%)+(3460.8+4640)×20%=11136(万元)增值额=14000-11136=2864(万元)
(7)增值额占扣除项目金额比率=2864/11136×100%=25.72%< 50%,适用税率为30%。因此,应缴纳的土地增值税=2864×30%=859.2(万元)。
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