- 综合题（主观）某市外商房地产开发公司2011年开发一个项目,有关经营情况如下:(1)购买土地支付与该项目有关的土地使用权价款750万元,按照规定缴纳相关费用及契税合计62.5万元,2011年使用该土地面积的80%开发写字楼;写字楼面积共20000平方米;(2)开发过程中发生土地拆迁补偿费300万元,前期工程费200万元,支付工程价款1260万元,基础设施及公共配套设施费450万元,开发间接费用80万元,2011年末全部完工;(3)发生销售费用100万元,财务费用60万元,管理费用80万元;该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息,当地政府规定的开发费用扣除比例为10%;(4)2011年12月该工程完工后即开盘销售,销售写字楼15000平方米,取得销售收入6000万元,同月,将剩余写字楼出租。根据上述资料回答下列问题:(1)计算该房地产开发公司2011年计算土地增值税准予扣除的地价款及相关费用;(2)计算该房地产开发公司2011年计算土地增值税时准予扣除的开发成本;(3)计算该房地产开发公司2011年计算土地增值税时准予扣除的开发费用;(4)计算该房地产开发公司2011年计算土地增值额时准予扣除的税金及附加;(5)计算该房地产开发公司2011年应缴纳土地增值税。
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参考答案(1)准予扣除的地价款及相关费用=(750+62.5)×80%×15000/20000=487.5(万元)
(2)该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的开发成本=(300+200+1260+450+80)×15000/20000=1717.5(万元)
(3)准予扣除的开发费用=(487.5+1717.5)×10%=220.5(万元)
(4)准予扣除的税金及附加=6000×5%×(1+7%+3%)=330(万元)
(5)加计扣除=(487.5+1717.5)×20%=441(万元),扣除项目合计=487.5+1717.5+220.5+330+441=3196.5(万元)增值额=6000-3196.5=2803.5(万元)增值率=2803.5÷3196.5×100%=87.71%该房地产开发公司2011年应缴纳土地增值税=2803.5×40%-3196.5×5%=961.58(万元)。
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