- 综合题（主观）某县城一家房地产开发企业2011年度委托建筑公司承建普通住宅楼10栋,其中:90%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入6648万元;其余部分暂时对外出租,本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有:支付土地使用权价款1400万元;取得土地使用权缴纳契税42万元;前期拆迁补偿费90万元,直接建筑成本2100万元,环卫绿化工程费用60万元。发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率,但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定,房地产开发企业发生的房地产开发费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。要求:根据上述资料,按下列序号计算回答问题,每问需计算出合计数:(1)计算该企业应纳营业税和城建税、教育费附加金额合计;(2)计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权所支付金额和开发成本金额合计;(3)计算土地增值税时准予扣除的税金合计;(4)计算土地增值税时允许扣除项目合计;(5)计算土地增值税的增值额;(6)计算应纳土地增值税税额。
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参考答案(1)应纳营业税、城市维护建设税和教育费附加=6648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%)=358.99+3.40=362.39(万元)
(2)取得土地使用权所支付金额和开发成本金额合计:取得土地使用权所支付金额=(1400+42)×90%=1297.8(万元)开发成本=(90+2100+60)×90%=2025(万元)合计=1297.8+2025=3322.8(万元)
(3)准予扣除的税金合计税金=6648×5%×(1+5%+3%)=358.99(万元)
(4)允许扣除项目合计开发费用=3322.8×9%=299.05(万元)加计扣除=3322.8×20%=664.56(万元)允许扣除项目合计=3322.8+299.05+358.99+664.56=4645.4(万元)
(5)应纳土地增值税额的增值额:增值额=6648-4645.4=2002.6(万元)
(6)应纳土地增值税额:增值率=2 002.6÷4645.4=43.11%应纳土地增值税额=2002.6×30%=600.78(万元)
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