- 综合题（主观）某市非房地产开发公司,2011年发生以下业务:(1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权,支付土地出让金6000万元,缴纳相关税费240万元;(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋,占地面积各为1/3;(3)住宅楼开发成本3000万元,分摊到住宅楼利息支出300万元,无法提供金融机构证明;(4)写字楼开发成本4000万元,无法提供金融机构证明利息支出具体数额;(5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元,无法准确分摊利息支出,根据相关规定,会所产权属于住宅楼全体业主所有;(6)9月份全部竣工验收后,公司将住宅楼出售,取得收入15000万元;将写字楼出租,当年按合同约定取得租金收入8万元。其他相关资料:该公司所在省规定,按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用。要求:根据上述资料,按下列序号回答问题,每问需计算出合计数。(1)计算公司应缴纳的营业税、城建税及教育费附加;(2)计算公司计算土地增值税时应扣除的土地使用权的金额;(3)计算公司计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额;(4)计算公司计算土地增值税时应扣除的开发费用;(5)计算公司应缴纳的土地增值税。
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参考答案(1)应缴纳的营业税金及附加=(15000+8)×5%×(1+7%+3%)=825.44(万元)
(2)公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(万元)这里考到土地增值税可扣除项目的范围,按照规定,住宅楼配套的会所等公共设施虽不取得收入,但建成后产权属于全体业主所有的,可扣除相应成本、费用。
(3)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000+480=3480(万元)
(4)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=(4160+3480)×10%=764(万元)
(5)扣除项目金额=4160+3480+764+[15000×5%×(1+7%+3%)+15000×0.5‰]=9236.5(万元)增值额=15000-9236.5=5763.5(万元)增值率=5763.5÷9236.5=62.40%>50%,适用40%的税率,速算扣除系数5%应纳土地增值税=5763.5×40%-9236.5×5%=1843.58(万元)。
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