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  • 综合题(主观)2010年3月5日,A房地产开发公司(以下简称“A公司”)与B银行签订借款合同。该借款合同约定:借款总额为2亿元;借款期限为2年6个月;借款利率为年利率5.8%,2年6个月应付利息在发放借款之日预先一次从借款本金中扣除;借款期满时一次全额归还所借款项;借款用途为用于S房地产项目(以下简称S项目)开发建设;A公司应当按季向B银行提供有关财务会计报表和借款资金使用情况;任何一方违约,违约方应当向守约方按借款总额支付1%的违约金。在A公司与B银行签订上述借款合同的同时,B银行与A公司签订了抵押合同。B银行与A公司签订的抵押合同约定:A公司以正在建造的S项目作为抵押,如果A公司不能按时偿还借款或不能承担违约责任,B银行有权用抵押的S项目变现受偿。B银行依照约定于2010年3月6日向A公司发放借款,并从发放的借款本金中扣除了2年6个月的借款利息。2011年4月5日,B银行从A公司提供的相关财务会计资料中发现A公司将借款资金挪作他用,遂要求A公司予以纠正,A公司以借款资金应当由自己自行支配为由未予纠正。同年5月,B银行通知A公司,要求A公司提前偿还借款,A公司以借款尚未到期为由拒绝偿还借款。同年8月,B银行向人民法院提起诉讼,要求解除借款合同,并要求A公司提前偿还借款,将用于抵押的S项目变现受偿。经查:A公司实际投入S项目的资金为3800万元,挪用资金15000万元;S项目经评估后的可变现价值为3500万元;S项目建设取得了一切合法的批准手续,但在抵押时未办理抵押登记。要求:根据上述事实及有关规定,回答下列问题:(1)借款合同约定借款利息预先从借款本金中扣除是否符合有关规定?如何处理?(2)根据上述提示内容,A公司应当如何向B银行支付利息?(3)根据《物权法》的规定说明B银行与A公司设定抵押权是否有效?并说明理由。(4)B银行可否要求解除借款合同?并说明理由。

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参考答案

(1)借款合同约定借款利息预先从借款本金中扣除不符合有关规定。根据有关规定,借款利息不得预先从借款本金中扣除。利息预先在本金中扣除的,应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。B银行预先从借款本金中扣除利息的做法不符合有关规定,A公司可以按照实际借款数额返还借款。
(2)A公司应当按实际借款数额1.71亿元(2-2×5.8%×2.5=1.71亿元),按年向B银行支付利息。
(3)B银行与A公司设定的抵押权无效。根据《物权法》的规定,以正在建造的建筑物设定抵押的,应当办理抵押物登记,抵押权自登记之日起设立。本题中,作为抵押物的S项目建设虽取得了一切合法的批准手续,但在抵押时未办理抵押登记,因此并未设立。
(4)B银行可以要求解除借款合同。《合同法》规定,借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同。

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