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  • 案例分析题
    题干:2015年3月12日,张某与李某口头约定,将其位于黄海花园A区1003的一栋房屋租赁给李某,租赁期限一年零六个月,500元/月,双方未约定房租支付期限。签订合同时,张某明确告知李某如果下很大的暴雨该房屋可能漏雨,要是严重的话需要尽快搬离房屋。正是因此,自己才将房租降到500/月,比同类型房屋便宜了500元。结果因受到台风影响,该房屋所在地连续降雨,危及了李某的人身安全,李某迫不得已搬出房屋,并请求解除该租赁合同,但被张某以已经事先告知为由予以拒绝。后经过协商,李某在支付500元违约金后解除了该合同。2015年10月12日,张某将房屋修好后,继续对外出租。邓某在58同城上看见了房屋出租信息,去看房后房屋装修一新,非常满意,于是租住了该房屋。邓某在租住过程中,认为房屋缺少一些格调,于是在未告知张某的情况下,在客厅的墙壁上装了一组红酒架。张某知悉后要求邓某拆除。2016年5月10日,张某与其姐姐张某某签订了一份房屋买卖合同,将该房屋以市场价80万元出售其姐姐。后张某某以自己已经是该房屋的所有权人为由要求邓某尽快搬离房屋,邓某予以拒绝。二者发生纠纷,邓某向人民法院提起诉讼,提出下列诉讼请求:(1)房屋租赁期限为2017年10月1日,现在尚未到期,自己有权继续租住;(2)张某对外出售该房屋并未在合理期限内通知自己,侵犯了自己的优先购买权。要求:根据上述材料,分析回答下列问题:
    题目:邓某的两个诉讼请求能否得到法律的支持?并分别说明理由。

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参考答案

①第一个诉讼请求能得到法律的支持。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

②第二个诉讼请求不能得到法律的支持。

(A)具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:a、房屋共有人行使优先购买权的;b、出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;c、出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的;d、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

(B)即使邓某的享有优先购买权,张某侵犯了其优先购买权的,也不得主张上述合同无效。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形,承租人可以请求出租人承担赔偿责任,但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

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