参考答案

计算两个方案应纳的土地增值税。方案一：计算扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额：3000万元②房地产开发成本：7800万元③房地产开发费用＝（3000＋7800）×10％＝1080（万元）④税金：销售收入＝91000×2000÷10000＝18200（万元）营业税＝18200×5％＝910（万元）城建税及教育费附加＝910×（5％＋3％）＝72.8（万元）印花税＝18200×0.05％＝9.1（万元）土地增值税中可以扣除的税金＝910＋72.8＝982.8（万元）（房地产企业不含印花税）⑤加计扣除＝（3000＋7800）×20％＝2160（万元）扣除项目金额合计＝3000＋7800＋1080＋982.8＋2160＝15022.8（万元）增值额＝18200－15022.8＝3177.2（万元）增值率＝3177.2÷15022.8＝21.15％<50％，适用税率30％。土地增值税税额＝3177.2×30％＝953.16（万元）方案二：计算扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额：3000万元②房地产开发成本：7800万元③房地产开发费用＝（3000＋7800）×10％＝1080（万元）④与转让房地产有关的税金：销售收入＝91000×1978÷10000＝17999.8（万元）营业税＝17999.8×5％＝899.99（万元）城建税及教育费附加＝899.99×（5％＋3％）＝72（万元）印花税＝17999.8×0.05％＝9（万元）土地增值税中可以扣除的税金＝899.99＋72＝971.99（万元）⑤加计扣除＝（3000＋7800）×20％＝2160（万元）扣除项目金额合计＝3000＋7800＋1080＋971.99＋2160＝15011.99（万元）增值额＝17999.8－15011.99＝2987.81（万元）增值率＝2987.81÷15011.99＝19.9％根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税，所以，第二种方案不缴纳土地增值税。