- 案例分析题
题干:2017年11月,西岳公司向甲银行借款2500万元,期限2年;西岳公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。2018年1月,西岳公司与C公司签订书面合同,将该房屋出租给C公司,租期5年,月租金5万元,每年1月底前一次付清全年租金。2019年1月,经西岳公司同意,C公司与D公司订立书面合同,将该房屋转租给D公司,租期4年,月租金8万元。根据约定,D公司的租金缴付方式为:每年1月底前向C公司缴付3万元、向西岳公司缴付5万元。但合同签订后,D公司除向C公司缴付了3万元租金外,一直未向西岳公司缴付。C公司也未向西岳公司缴付2019年租金。后西岳公司无力清偿对甲银行的借款。经甲银行同意,西岳公司于2019年底与E公司签订买卖合同,以2500万元的市场价格将房屋售与不知情的E公司,并约定2020年1月初办理过户登记。2020年1月1日,D公司因违反约定使用房屋引发火灾,造成房屋损失250万元。C公司为此解除了与D公司的转租合同并收回房屋。1月5日,C公司对因火灾造成的房屋损失向西岳公司赔偿250万元。西岳公司与E公司于2020年1月6日依约办理了房屋过户手续。E公司要求C公司腾退房屋,C公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。次日,C公司进而向西岳公司主张,西岳公司未告知其房屋出售之事,侵害了自己的优先购买权,西岳公司和E公司之间的买卖合同因此无效,E公司并未取得房屋所有权。E公司发现房屋受损,经与西岳公司协商,E公司在应支付房屋价款中扣除250万元,只向西岳公司支付了2250万元。西岳公司将此2250万元支付给甲银行,甲银行则认为,其对于西岳公司因房屋受损而获得的250万元赔偿款也享有优先受偿权。此外,西岳公司和E公司均认为,欠缴的2019年全年租金应由自己收取。
题目:是西岳公司还是E公司有权主张欠缴的2019年全年的房屋租金?应向C公司还是D公司主张该租金?并分别说明理由。
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参考答案
①西岳公司有权主张2019年全年的房屋租金。2019年期间,E公司尚未取得房屋所有权,租赁合同的当事人依然是西岳公司,故西岳公司有权主张在此期间内的租金。
②西岳公司应向C公司主张。与西岳公司订立房屋租赁合同的当事人是C公司,D公司并不是西岳公司的承租人。根据合同相对性原理,西岳公司只能向C公司主张租金。
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