某市房地产开发公司发生如下业务：（1）2018年3月通过竞拍方式取得该市一处占地面积为30000平方_注册会计师考试题库

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计算题某市房地产开发公司发生如下业务：（1）2018年3月通过竞拍方式取得该市一处占地面积为30000平方米的土地使用权，支付土地出让金4500万元。（2）自4月份开始在取得的该土地上建造写字楼，合同约定的工程款合计为2000万元，并于当年10月31日完工；根据合同约定，扣留建筑安装施工企业5%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款开具发票。（3）与该开发项目有关的销售费用50万元、管理费用80万元、财务费用200万元，其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出120万元以及超过贷款期限加罚的利息40万元，利息支出能够提供金融机构贷款证明，并且能够按照房地产项目计算分摊。（4）2021年8月销售写字楼的80%并签订了销售合同，取得不含增值税销售收入合计11167.57万元；与转让房地产有关的税金120.61万元。2021年12月份剩余20%开始对外出租，签订为期3年的租赁合同。（已知：当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为5%，契税税率为3%）要求：根据以上资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）简要说明主管税务机关于2021年12月要求房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。（2）计算进行土地增值税清算时可扣除的取得土地使用权支付的金额。（3）计算进行土地增值税清算时可扣除的开发成本。（4）计算进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。（5）计算上述业务应缴纳的土地增值税。
A 、null

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参考答案

【正确答案：null】

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（2）可扣除的取得土地使用权支付的金额＝4500×（1＋3%）×80%＝3708（万元）。

（3）可扣除的房地产开发成本＝2000×（1-5%）×80%＝1520（万元）。

（4）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内，对于超过贷款期限加罚的利息不允许扣除；则可扣除的房地产开发费用＝120×80%＋（3708＋1520）×5%＝357.4（万元）。

（5）对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除；则可扣除项目金额合计＝3708＋1520＋357.4＋120.61＋（3708＋1520）×20%＝6751.61（万元）；

增值额＝11167.57-6751.61＝4415.96（万元）；

增值率＝4415.96÷6751.61×100%＝65.41%；

应缴纳土地增值税＝4415.96×40%- 6751.61×5%＝1428.8（万元）。

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