计算土地增值额时扣除项目合计;_注册会计师考试题库

综合题（主观）
题干：某县城一内资房地产开发公司将2012年取得的一宗土地使用权,用于开发一栋写字楼,取得该土地使用权支付金额为2400万元。该写字楼总建筑面积为10000平方米。2013年1月~2013年9月中旬,在开发写字楼的过程中,发生房地产开发成本2600万元。9月~12月将写字楼全部销售,销售合同记载收入9600万元。另外该公司从2013年2月28日起将2012年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租,租赁合同约定每月租金12万元,租赁期限10个月,2013年5月底双方同意停止租赁,收回后一直处于闲置状态。该公司全年发生销售费用600万元、管理费用800万元(未含印花税和房产税)、财务费用180万元(全部为当年开发写字楼的借款利息支出,能提供金融机构证明且能按房地产项目计算分摊,其中175万元是未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,5万元是因违约被银行加罚的罚息)。(注:计算房产余值的扣除比例为20%,计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5%,房地产开发公司出租商品房期间计入到其他业务成本账户金额20万元)要求:根据上述资料,回答下列问题:
题目：计算土地增值额时扣除项目合计;

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参考答案

取得土地使用权支付的金额2400万元房地产开发成本2600万元
允许扣除的开发费用=(2400+2600)×5%+175 =425(万元)
违约罚息在计算土地增值税时不得作为费用扣除,但是计算企业所得税时可以扣除。
扣除项目合计=2400+2600+425+9600×5%×(1+5%+3%+2%)+(2400+2600)×20%=6953(万元)
【注意】虽然题目给定的管理费用中不含印花税,但房地产开发公司的印花税在计算土地增值额时不能单独扣除,应在开发费用中按照规定的比例限度以内计算扣除。

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