2020年注册会计师考试在即，你是否还在为汇总关于房产税、土地增值税及契税的知识点而无从下手。快来看，帮考网为大家汇总了历年考试中的易错易考点，希望大家可以熟悉并掌握住。以下就是相关的知识点汇总：

【辨析1】旧房是按评估价来算房屋成本是吧？

【分析】计算土地增值税时的扣除项目有：

（1）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让），包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。

取得土地使用权所支付的地价款，有三种形式：

①以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金

②以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按规定补缴的土地出让金。

③以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

（房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。）

（2）房地产开发成本：（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用：（适用新建房转让）

①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+[（1）+（2）]×5%以内。上述利息超过国家上浮标准，超标利息及罚息不得扣除。

②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：（包含全部使用自有资金的无利息支出的情况）允许扣除的房地产开发费用=[（1）+（2）]×10%以上

③房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述① 、 ②项所述两种办法。

④土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息成本，应调整至财务费用中计算扣除。

（4）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括城建税、印花税。教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。房地产开发企业转让时缴纳的印花税列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许扣除。最新的会计准则规定，印花税都计入“税金及附加”科目，所以可以单独扣除，教材此处未按照准则调整。

（5）其他扣除项目：从事房地产开发的纳税人，可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

（6）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）转让旧房，扣除项目为：

①房屋及建筑物的评估价格：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。

②取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用。

③转让环节缴纳的税金。

【辨析2】一套房子销售是房产税+土地增值税吗,这样就有两种计算方法,是都要计算吗？

【分析】房屋买卖涉及到的和土地房屋有关的税种有土地增值税和契税，卖方按照销售收入以及扣除额计算增值额，进而据此计算缴纳土地增值税。买方按照成交价格计算缴纳契税。等到房屋买回来自用或者出租时，才要每年计算缴纳房产税。需要注意的是个人所有的非营业用房，即主要指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。

（1）契税优惠的一般规定：

①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

②城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

③因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。（例如地震新建房）

④土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

⑤承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

⑥公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税。

⑦对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

⑧对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

（2）土地增值税的税收优惠：

①建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税；对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定；对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

②因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

③因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

希望以上分享的有关注册会计师《税法》中房产税、土地增值税及契税的辨析能对大家学习有帮助。快赶紧抓紧时间学习起来吧！