帮考网为各位考生汇总了一些关于税法中土地增值税的知识点，这些知识点大家都掌握了吗？？

【问题1】契税的征收对象？

契税的纳税人比较特殊，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，承受土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。即向产权承受人征税。

【问题2】契税征税范围？

征税范围：

（1）征税对象：是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、房屋赠与、房屋交换。国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

（2）以下列特殊方式转移土地、房屋权属的，将视同土地、房屋买卖缴纳契税：

①土地、房产抵债或实物交换房屋。经有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，由产权承受方，按房屋现值缴纳契税。对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

②以土地、房产权属作价投资、入股。这种交易业务，由产权承受方按投资房产价值或房产买价按契税税率缴纳契税。以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免交契税。

③买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

④以获奖方式承受土地、房屋权属，视同土地使用权转让、房屋赠与。

⑤以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，视同土地使用权转让、房屋买卖。

【问题3】契税计税依据？

【提示1】等价交换房屋土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

【提示2】以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

【提示3】个人无偿赠与不动产的行为：受赠人为法定继承人的——免税；受赠人非法定继承人的——全额征收契税。

【问题4】契税税收优惠的一般规定？

契税优惠的一般规定：

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

（3）因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。（例如地震新建房）

（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

（6）公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税。

（7）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（8）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

【问题5】契税税收优惠的特殊规定？

契税优惠的特殊规定：

（1）企业改制：企业整体改制，原企业投资主体存续并在改制后的公司中所持股份比例超过75%，且改制后公司承继原企业权利、义务的，对改制后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

（2）事业单位改制：事业单位改制为企业，原投资主体存续并在改制后的公司中所持股份比例超过50%的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

（3）公司合并：两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同规定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方土地、房屋权属的，免征契税。

（4）公司分立：公司依照法律规定、合同约定分设两个或两个以上投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司的土地、房屋权属，免征契税。

（5）企业破产：企业依照有关法律、法规的规定实施破产后，债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。

（6）资产划转：对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免收契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

（7）债权转股权：经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

（8）划拨用地出让或作价出资：以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属于上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

（9）公司股权（股份）转让：在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（股东交易）

【问题6】土地增值税征税范围？

基本征税范围：土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的，不征收土地增值税。

（1）转让国有土地使用权。对出让国有土地使用权的行为不征税。

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

（3）存量房地产买卖：存量房地产是指已经建成并投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。

【问题7】常见的土增税征免问题汇总？

具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：

属于土地增值税的征税范围的情况：

（1）转让国有土地使用权。

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

（3）存量房地产买卖。

（4）抵押期满以房地产抵债。（发生权属转让）

（5）企业之间交换房地产。（有实物形态收入）

（6）合作建房建成后转让的。

 不属于土地增值税的征税范围的情况：

（1）房地产继承。（无收入）

（2）房地产赠与。（对象为直系亲属、直接赡养义务人、公益性赠与，无收入）

（3）房地产出租。（权属未变）

（4）房地产抵押期内。（权属未变）

（5）房地产的代建房行为。（权属未变）

（6）房地产重新评估。

 免征土地增值税的情况：

（1）个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实。

（2）合作建房建成后按比例分房自用。

【问题8】土增税扣除项目？

扣除项目总结如下：

（1）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）：包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。

（2）房地产开发成本（适用新建房转让）：包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用：（适用新建房转让）

①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+[（1）+（2）]×5%以内

②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：（包含全部使用自有资金的无利息支出的情况）允许扣除的房地产开发费用=[（1）+（2）]×10%以内

（4）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）：包括城建税、印花税。教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。

（5）其他扣除项目：从事房地产开发的纳税人，可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

（6）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）：转让旧房，扣除项目为：

①房屋及建筑物的评估价格：

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

②取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用。

③转让环节缴纳的税金。

【问题9】计算各项扣除时注意事项？

计算各项扣除时，容易出错的地方总结如下：

（1）取得土地使用权所支付的地价款，有三种形式：

①以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金。

②以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按规定补缴的土地出让金。

③以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

【提示】房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

（2）房地产开发费用：计算利息时，利息超过国家上浮标准，超标利息及罚息不得扣除。

（3）与转让房地产有关的税金：房地产开发企业转让时缴纳的印花税列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许扣除。最新的会计准则规定，印花税都计入“税金及附加”科目，所以可以单独扣除，教材此处未按照准则调整。

（4）加计扣除计算时，取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

（5）转让旧房时：

①纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。

②对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

③对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据规定，实行核定征收。

【问题10】清算的条件？

（1）纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

③直接转让土地使用权的。

（2）主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情况：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

④省税务机关规定的其他情况。

以上就是帮考网为大家汇总的注册会计师《税法》中土地增值税的相关知点。大家可以看一下，祝大家备考顺利！