不动产登记与动产交付有哪些注意事项？

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

动产交付是指将动产的占有移转给受让人的法律事实。因为交付就是占有的移转，故也被称为占有的交付。交付的法律意义是公示，即表示动产物权的设立、变更及移转的法律事实。

（一）不动产登记

1. 更正登记和异议登记

（1）更正登记

主体：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误。

处理：不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（2）异议登记

主体：不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人申请。

失效：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

提示：异议登记并不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权。

责任：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

2. 预告登记：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生“物权效力”。

未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，认定其不发生物权效力。

【提示】预告登记失效：

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的。

（二）动产交付

1. 现实交付：出让人将其直接管理支配下的动产“现实地移转”给受让人。

2. 交付替代——观念交付：

（1）简易交付

动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

例如：买方先租后买。

承租人甲想要购买租用的相机，遂与出租人乙订立买卖合同，由于甲已占有该相机，为了节约交易成本，乙向甲转让相机所有权时，自不必先令甲返还，然后再向甲交付。

物权转移时间：转让动产的法律行为生效时，买卖合同生效时。

（2）占有改定

动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

例如：卖方先卖后借。

甲购买乙的相机，买卖合同订立后，乙表示相机已归甲，但要求甲让自己再用一个月，甲同意。说明此处存在一个借用合同，意味着乙的身份发生改变了，不再是卖方了，变成了相机的借用方，表面看起来乙尚未向甲交付相机，但实际上已通过占有改定的方式交付。

【提示】物权转移时间：第二个借用（租赁）合同生效时视为交付。

（3）指示交付

在设立和转让动产物权时，如果动产尚为第三人所占有，则出让人可将其对第三人享有的返还请求权转让给受让人，以代替动产的现实交付。

【示例】甲企业将一套生产设备租给乙企业使用，租期未满，甲企业将该设备卖给了丙企业，并在买卖合同中约定将甲企业对乙企业享有的返还该设备的请求权转让给丙企业。

【解析】属于指示交付。