怎样取得建设用地的使用权？

【提示】除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。

建设用地使用权的取得方法有：

1. 创设取得

无偿划拨

下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（4）法律、行政法规规定的其他用地。

用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。

有偿出让

除上述可经划拨取得的情形外，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

2. 移转取得

移转取得的方式

建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。

依《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件

①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；

②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

让与禁止

下列房地产不得转让：

①以出让方式取得土地使用权，但未符合《城市房地产管理法》规定的条件的；

②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

③依法收回土地使用权的；

④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

⑤权属有争议的；

⑥未依法登记领取权属证书的；

⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

下面用一道注册会计师考试的真题向大家更加详细阐述这个知识点，希望大家认真理解，仔细分析。

【2016年注册会计师考试真题】根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件有（  ）。

A. 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B. 按照出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

C. 转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书

D. 按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上的

【答案】ABC

【解析】选项D：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的“25%以上”。

3. 登记

（1） 建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地使用权自登记时设立、转移。

（2） 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。