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倒计时!距离2019年房产估价师考试仅剩9天!小伙伴们,你们准备好了吗?这个考试说难不难,说简单也不简单,难的话可能在于一些公式的记忆,很多考生可能容易记混淆,
一、收益法中的必须死记的两个公式:
1、F=P×(1+i)n
2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)
二、需要巧记的公式
等比现值公式
P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]
P=nA/(1+i) [当I=s时]
三、需理解记忆的公式
1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限,收益率等的换算,给出了好几个公式,让人一时无法记住。
如:V∞=VN×1/KN
Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]
实际这些公式都无需死记,因为这里都隐含了一个前提,土地的年收益都是相同的,只是在不同年限,不同报酬率下折现值不同而已。如果理解了这个道理,那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
例6-3 已知40年土地权益价格2500元/平方米,报酬率10%,问30年的土地价格。
解题思路:设土地年收益=a,30年土地价格=X
则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]
2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
X=2410.16元/平方米
例6-4 已知30年土地权益价格3000元/平方米,报酬率8%,问假设报酬率为10%,50年的土地价格。
解题思路:设土地年收益=a,50年土地价格=X
3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]
3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]
X=2642元/平方米
2、《理论与方法》P198,抵押贷款常数公式
RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]
这个公式也不好记,不过仔细观察以下,就会发现,它不过是年金现值公式的变形,且是以年抵押贷款常数表示的,那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]
抵押贷款常数RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]
记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
例6-24 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率6%,贷款期限为20年,按月还本付息,自有资本资本化率为12%,求综合资本化率。
第一部先计算抵押贷款常数。i=6%/12=0.5%,n=20*12=240
RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]
=0.0071643
记住这是按月还本付息计算的资本化率,需换算成年抵押贷款常数。
RM=12×0.0071643=8.60%
补充:等差公式
四、等差序列的现值公式,记忆技巧
1、年金现值基本公式
P=A/i[1-1/(1+i)^n]
2、等差序列年金现值公式(教材P141)
P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]
3、等差序列年金现值公式(总结)
P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]
区别分母一个是i,另一个是i2(i的平方)
分子一个是1,另一个是(1+ni)
房地产估价师有等级之分吗?:房地产估价师有等级之分吗?房地产估价师没有等级之分,这个是执业资格证书,不像职称有初级、中级和高级之分。房地产估价师通过几年的考试,难度上总体比以前提高了不少,需要你详细掌握属所有知识点,并且同时具备房地产估价实践经验。
房地产估价师是中级职称吗?:房地产估价师是中级职称吗?房地产估价师不是中级职称。房地产估价师是国家注册执业资格证书,不是中级职称。注册类的证书用于企业的资质和执业资格,与中级职称是完全不同的概念。
房地产估价师领取方式有哪些?:房地产估价师领取方式有哪些?房地产估价师证书领取方式各地区不同,往年一般是现场领取或者是由他人代领都可以,目前部分地区开始提供邮寄服务,考生填写邮寄地址,付邮费后就可以等待证书寄出了。
2020-06-01
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