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房屋价值评估报告怎么写?
用户头像 潜江123
8回答·57人浏览

房屋价值评估报告怎么写?

我来答
最佳答案
用户头像 YY晏
2019-08-18 22:12
(一)明确估价对象
由于提起诉讼的原因是多种多样的,导致了司法鉴定估价中的房地产无论是在实物上、区位上,还是在权益上都表现各异。明确估价对象的内容包括估价的实物状况、区位状况和权益状况三个方面。
日常估价中,对估价对象范围的界定,主要包括对实物构成、权益和空间范围的确定。对于实物构成范围的界定,主要是看估价对象到底是单独的土地使用权、建筑物,还是土地、建筑合一的房地产,是否还包括自行装修、机器设备等;对于权益范围的界定,需要考虑是否包括特许经营权、债权债务等;对于空间范围的界定,涉及到位置、四至、高度、深度等。需要特别注意的是,涉案房地产多存在抵押、查封、拖欠工程进度款、欠税等问题,在权利上往往是不完整的,估价人员既要清楚现有权益的范围,又要根据具体估价目的弄清楚估价时应设定的权益范围。当设定的权益范围与估价对象实际权益范围不一致时,估价师要在报告中充分说明差异所在,并阐述估价中设定该权益范围的依据。
(二)明确估价时点
房地产估价是以某一时点作为估价时点,估算的是有关房地产在该时点的现时价值。由于司法诉讼案件涉及的损害、损失或侵权行为、经济行为通常发生在过去,而判决、执行又发生在现在或将来,因此,司法鉴定项目涉及的估价时点将会根据具体诉讼事项以及估价结论最终用途的不同要求,将过去、现时或将来的某一时点作为估价时点。估价师要及时与法官沟通,明确估价时点,并在《委托司法鉴定函》中明确。
(三)明确估价目的
由于所处诉讼阶段以及委托人的不同,房地产估价报告的具体用途是有所区别的,因此我们通常所说的估价目的是一个相对宽泛、概括的表述,是司法诉讼中若干具体鉴定应用目的的总称。例如在贪污受贿案件审理中,司法鉴定估价的用途可能是为量刑定罪提供依据,也可能是为最终如何处置贪污受贿取得房地产提供依据。由于不同的最终估价目的,决定了对估价时点、价值类型的选择会有所不同,进而对估价结果产生影响,因而在司法鉴定估价中,估价目的应根据其最终的具体目的进一步详细表述。
在实际估价中,委托人往往并不能准确的提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的,这就要求估价人员要主动与委托人进行充分沟通,认真细致地了解委托人的真实估价需求。在弄清委托人的估价目的之后,估价人员应采用符合估价要求的表述将其表达出来,并请委托人予以确认。
(四)明确价值类型
明确价值类型是指明确所要评估的价值具体是哪种类型的价值。与其它估价业务价值定义存在相对确定性不同,司法鉴定估价的价值定义根据估价目的和估价对象的不同,往往存在较大的差异,例如,用于拍卖执行的,往往评估房地产合法转让条件下的市场价值;用于以资抵债的,为抵偿价值;用于协议转让的,可能为建议协议转让价值或快速变现价值。但对于很多以分家析产为目的的估价,估价对象通常是权属资料不全或受限制(如宅基地),这就需要估价师和法官根据估价目的,坚持客观、公正、合情、合理的原则,本着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则,选择适当的价值定义。合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上,很好的与估价的根本目的相结合,要避免不加思考的“市场价值”,深刻理解市场价值仅仅只是价值的一种形式而已。
明确价值类型以后,估价人员必须在估价报告中给出该价值类型的明确定义,并在致委托方函中予以重点说明,以便于法官和当事人双方了解价值定义,防止估价结果和估价报告被错误地使用,引起不必要的纠纷。
估价人员对价值类型的选择与定义,应以现有国家、行业技术标准与规范为依据,现行相关标准与规范有明确规定的,应以其定义为准,不要另行做出定义;现行相关标准和规范未明确规定的,应考虑采用公开认定的一般理论与研究成果,必要时,应将相关理论和研究成果作为鉴定报告的附件。例如,最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律如干问题的意见》(法发﹝2019﹞22号)规定,交易型受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算,市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。在新商品房交易过程中,开发商所设定的市场销售价格不具有决定意义,通常仅具有参考价值,而真正决定商品房买卖对价金额的是交易中普遍存在的折扣价格。新商品房交易折扣幅度不定,开发商内部会根据经办人员的职务高低设定不同的优惠权限。因此,在审判实践中,一般认为应当以新商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”,以判断国家工作人员实际支付的价格是否符合“明显低于”市场价格。 这是对于房屋价值评估报告怎么写?的解答。
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其他回答(7)
用户头像 饭饭2011AABC
2019-08-07 16:17
【转自网络】
(一)市场法
市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道,可查阅有关报刊中租赁信息,收集房地产交易展示会资料,了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时,不仅应了解交易实例的租金及房地产状况,如坐落、面积、结构、交通条件等,还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目,并在此基础上进行适当修正调整,才可能得出反映市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。
(二)收益法
收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入(主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入)扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍,应根据租赁契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承担,应将其全部扣除。如部分为出租方承担,则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时,应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。
(三)成本法
在市场难以提供类似估价对象的可比实例,也不易准确预测净收益时,成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时,应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定;也可采用按工程造价估算等方法求取。
[案例3-7]
××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告(节选)
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
委估房屋位于宁波市××区××巷××号,为一幢六层砖混结构房屋,该地段系宁波市一类地段,房屋西面紧临××巷,东面为××住宅小区内的绿地,南、北面为住宅小区,交通便捷,附近公共配套设施齐全,主要以商业服务业为主,有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。
该房屋建于九十年代中期,水、电;卫齐全,有室内楼梯一部,卫生间每层共用。委估房屋位于第一层至第三层,三层以上为普遍多层住宅,房屋共计建筑面积936.55㎡,每层建筑面积相等,房屋坐东朝西,东、西朝向。房屋完损等级为基本完好房,工程质量和维护保养状况较好。该房屋现空置,房屋所有权人为甲公司,目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。该房屋原为甲公司的办公用房,1996年作简单办公装修,目前装修已非常陈旧。来源考试界
委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得,土地用途为办公用地,国有土地使用权面积为148.5㎡,由于占有范围内的土地使用面积较小,空场地小,停车位较紧张。
四、估价目的:为委托人了解房地产的租赁价格作参考
五、估价时点:2019年1月6日
六、价值定义
本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936.55㎡办公用房的中长期(6~8年)的月市场租金,以人民币为价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例,故本估价报告采用市场法评估。同时,该房地产属收益性房地产,所以也可用收益法来评估。
具体评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房,用市场法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格,再计算出租赁价格中所含的因国有划拔土地而需上交国家的土地收益值。
十、估价结果
本估价公司根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上,经过周密、准确的测算,并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析,确定宁波市××区××巷××号办公用房,建筑面积为936.55㎡房地产在估价时点2019年1月6日的租赁价格为:人民币25812元/月,大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月,单价:27.56元/㎡?月。其中所含的土地收益值为4451元/月,大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月,该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2019年1月6日至2019年1月20日
十三、估价报告使用期限
本估价报告使用期限自出具之日起为六个月。如超过该期限,本估价报告的房地产价值应作相应调整或重新评估。
十四、有关说明
由于宁波市出租房屋土地收益金的收取还按市房[1995]127号文件的规定执行,根据该文件计算的土地收益值为936元/月,和本公司评估计算的4451元/月相距甚远,这主要是由于1995年至今已有十多年,房地产价格已发生了巨大的变化,如仍沿用1995年的土地收益金收取标准,将造成国家土地收益的大量流失。所以本公司对租赁价格中所含的土地收益值进行了重新评估,供委托人及房地产管理部门参考。
宁波市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估技术报告
一、个别因素分析
该大楼建于九十年代中期,为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼,总建筑面积为936.55㎡,有一部室内楼梯,卫生间每层共用,层次偏低,环境一般,办公大楼前空地较少,停车困难,但旁边有××广场的停车场。
办公楼内部设施较简单,仅有水、电、卫、电话、宽带。内部布局古板且难以改变,所以总体上该办公楼档次较低。
根据委托人的要求,本公司评估的是估价对象整体出租6年至8年的租赁价格,整体出租面积较大,年限较长。租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。由于租赁期限较长,承租人会对房屋作一定的装修、装饰。
二、区域因素分析
该地段为宁波市一类地段,处于××区××社区内,附近公共配套设施齐全,主要有××广场、××中心、××商座等高档的办公大楼,但估价对象处于××巷的小巷中,小区位状况较差,又处于住宅区中,整体档次不高。
根据估价对象的区域特点,租赁对象可以定位为对地段要求较高,办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。 这是对于房屋价值评估报告怎么写?的解答。
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用户头像 水隐君子
2019-08-07 19:42
根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条规定:
1、估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年;
2、房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的,应当缩短估价报告应用有效期;
3、超过估价报告应用有效期使用估价报告的,相关责任由使用者承担;
4、在估价报告应用有效期内使用估价报告的,相关责任由出具估价报告的估价机构承担,但使用者不当使用的除外。
二手房评估采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价,然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。--菁英员工答
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用户头像 qq582187154
2019-08-07 23:00
评估报告是是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
出具评估报告的公司要有相应的资质。否则,就是违法。
房地产评估费收费是按照费率累进制收费。
100万以内是千分之四
100万-200万是千分之三
以此类推
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用户头像 footeer
2019-08-21 11:39
某房地产评估工作报告及底稿,商业房地产抵押贷款市场价值估价,本人自制的评估报告模板,WORD格式。
目 录
一、 致委托方函 1
二、 估价师声明 2
三、 估价的假设和限制条件 3
四、 房地产估价结果报告 5
(一)委托方 5
(二)估价方:重庆评估土地房地产评估有限责任公司 5
(三)估价对象 5
(四)估价目的 7
(五)估价时点 7
(六)价值定义 7
(七)估价依据 7
(八)估价原则 8
(九)估价方法 8
(十)估价结果 10
(十一)估价人员 11
(十二)估价作业日期 11
(十三)估价报告应用的有效期 11
五、 房地产估价技术报告 12
(一)个别因素分析 12
(二)区域因素分析 13
(三)市场背景分析 13
(四)最高最佳使用分析 14
(五)估价方法的选用 15
(六)估价测算过程 16
(七)估价结果确定 26
六、附 件(略)万城地产网上都有这样的模板格式 可以自己去看看 希望能帮到你! 这是对于房屋价值评估报告怎么写?的解答。
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用户头像 gniy321
2019-08-24 14:28
看你什么报告了,报告繁简度如何?
首先要是就是一户住在评估,2-3天就能出报告。
要是拆迁那种评估,就要看什么时候评估公司进户率达到标准,征收办就会要求评估公司进行公示,出具评估预评报告了。
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