学历够 身体健康 年龄18以上 1应了解物业管理对物业的基本要求 ①物业的规划设计要科学合理、适用美观，并要方便维修和养护。 ②建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本。 ③配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务。 ④环境安全、方便、优美、舒适。 ⑤能为物业管理提供必要的设施。 2.要有组织技术力量 物业管理企业应选派经验丰富、知识全面的物业管理专家和技术全面的工程技术人员组成精干的工作班子，特别是需要配备结构工程师和设备工程师。 3、要收集相关资料 ①介入项目的开发建设单位、工程设计单位、施工单位和监理单位的背景材料。 ②介入项目的立项情况、设计方案、施工图纸、工程进度表、主要建筑材料清单等。 ③收集相关的法律法规、政策文件、参考书等。 4.确定工作方法 物业管理早期介入的工作方法有阅读文本和图纸、跟踪现场、沟通联系、提供咨询报告等。 5、 准备设备器材和资金：物业管理企业需要准备一定的资金和计算机、电话、相关专业工具与设备等。 二、制定物业管理方案的主要工作内容？结合招标投标的程序和内容展开。 制定物业管理方案的主要工作内容：P10 1、成立工作小组：经验丰富、知识全面的经理牵头，必要时聘请专家指导 2、培训工作人员：项目介绍，方案要求、内容、方法和程序 3、准备资料：法规政策、交通工具、设备和经费 4、调查分析标的物业项目情况，全面调查分析： ①项目位置 ②项目性质 ③项目规模 ④项目建筑情况 ⑤配套设施及附近交通状况 ⑥消防、安保、卫生清洁等设施状况 ⑦周边环境状况 ⑧开发商的背景 ⑨工程设计、施工单位、监理单位的背景 5、调查业主和使用人的服务需求： ①业主和使用人的自然状况 ②业主和使用人的经济收入状况和支付能力 ③业主和使用人对服务内容、服务档次的现实需求和潜在需求 6、了解同类物业管理状况：管理措施、模式、服务项目、服务费水平 7、研究分析调查资料：写出简要的调查报告 8、初步确定物业管理方案：管理档次、服务项目、管理模式、目标、主要措施、费用测算 9、进行可行性评价：从技术、经济等方面进行 10、草拟方案文本 11、讨论修改：向专家、相关管理人员咨询 12、领导审阅 13、文本定稿：领导审阅、签字 14、实施和完善;在实践中不断修改完善 三、物业管理方案文本的编写？P12 1、 物业管理服务项目的整体设想与策划： 项目概况、特点、客户服务需求分析、服务指导思想、质量标准、物业管理档次、服务的总体范围 2、 物业管理服务模式：①管理服务运行操作模式。②工作流程 ③机构组织架构。项目经理—各部门经理—各部门各专业主管—各部门各专业员工。 ④管理机制。如信息反馈处理机制、沟通机制等。 3、 人力资源的管理： ①人力资源管理制度。如福利、招聘、奖罚、晋升、降职等方面。 ②管理服务人员的配备。如岗位定编、成本核算、员工招聘等。 ③人力资源管理计划。④人力资源管理措施。如绩效考核、仪容仪表、监督检查等。 ⑤各专业培训计划。如日、月度、季度、年度培训计划；理论、实操等。 4、 管理制度建设：主要是各项物业管理企业内部的管理制度 5、 物业管理服务的具体内容和质量标准： 入住接待、投诉处理、物业维修养护、安全、环境管理、特约服务等 6、物业管理财务收支测算 服务费用的构成和收支测算、专项维修基金的筹集和使用计划等 7、接管验收工作准备和实施 8、客户入住实施方案 四、绿地景观的再开发方案包括的内容？ —17 1、绿地景观现状分析 2、绿地景观再开发的意义与目标 3、绿地景观再开发内容的规划设计 4、绿化植物种类的选定 5、环境小品的设计 6、绿地景观再开发的可行性分析 7、绿地景观再开发的环境影响评价 8、绿地景观再开发的投资估算 9、绿地景观再开发的效益分析 10、规划设计图件 五、住宅小区经营服务场所可行性分析报告的纲要—19 1、物业区现有经营服务场所分析 2、经营服务场所开发的原则与目标 3、经营服务场所开发的可行性分析 4、经营服务场所在开发内容与方式 5、经营服务场所开发具体方案的设计 6、经营服务场所开发的投资估算 7、经营服务场所开发的环境影响评价 8、经营服务场所开发效益分析 9、规划设计图件： 六、制定物业管理制度时应作的准备工作？——31 1、成立工作小组 2、明确工作任务和目标 3、准备相关资料 4、了解物业现状 5、了解业主及使用人情况 6、分析本企业情况 7、学习有关文献 8、拟订制度体系 9、拟订制定制度的方法和程序10、上报领导审阅 七、制定物业管理制度的方案—36 1、 确定制度内容要点。根据所了解的物业项目、业主及使用人、物业管理企业的实际情况和国家及地方有关法律法规、政策文件，以及预先确定的管理制度体系框架，由各位制度起草负责人分头初步确定各项物业管理制度的内容要点及排列顺序。 2、 征求意见。将确定的各项制度内容要点向公司有关领导和员工征求意见，根据收集来的意见和建议，修改完善制度的内容要点。 3、 汇总、调整制度要点。将反复修改后基本确定下来的制度要点汇总到一起，从制度体系整体上进行可行性分析，主要是从技术、人力、资金，和已有的规章制度、业主配合的可能性等方面对所有制度要点进行可行性分析。 4、 草拟制度文本。在制度要点的基础上，由各位制度起草负责人分头编写各项管理制度文本。 5、 讨论修改。各工作小组编写出具体的物业管理制度文本后，须向法律顾问、公司领导和其他有关人员征询意见，进行讨论修改。 6、 领导审阅。经讨论修改的制度文本，需报公司领导，按规定程序进行审阅。 7、 文本定稿。公司经理办公会或董事会讨论制度文本后，提出修改意见，反复修改后即可定稿。 8、 批准实施。物业管理制度经经理办公会或董事会讨论通过。讨论通过的规章制度，由经理按程序签发后即可实施。 八、员工手册的作用及包括的内容？——39 员工手册是为了让企业员工了解企业概况、企业发展目标，员工的权利、义务和工作要求等内容的文书。员工手册应发给每位员工一份，物业管理企业也应予以保存。 第一章 总经理致辞、第二章 公司简介、第三章 公司目标、第四章 人员聘用政策 第五章 考勤制度、第六章 仪容仪表与行为举止、第七章 纪律处分、第八章 员工福利 九、物业管理公司内部管理制度—39 1、综合制度：6项 2、员工制度：5项 3、部门职责： 4、岗位职责： 5、操作规程： 人：人员招聘与录用规定：考勤考核管理制度：员工奖惩管理办法：绩效考核标准：人员任免操作程序：员工着装管理制度：员工食堂管理制度：员工宿舍管理制度。 物：治安保卫管理制度：消防安全管理制度：交通车辆管理制度：设备设施管理制度：绿化卫生管理制度：社区文化管理制度。 管：岗位职责制度：作业程序制度：接待工作管理规定：文档管理制度：网络信息管理制度：办公环境管理规定：办公用品管理规定：财务管理制度。 十、《住户手册》大纲主要内容—43 1、 住宅小区概况 2、 物业区域管理机构 3、 住户须知 4、 物业管理规定 5、 综合服务 6、 其他 十一、如何拟定物业管理费用开支计划？——46 根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 3）物业管理区域清洁卫生费用。 4）物业管理区域绿化养护费用。 5）物业管理区域秩序维护费用。 6）办公费用。 7）物业管理企业固定资产折旧。 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 9）经业主同意的其他费用。 另：营业成本、管理费用、保险、税金、财务费用等展开 十二、物业专项维修资金的用途？——54 管理：《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 来源：商品房按购房款2%~3%的比例缴交 公有住房：售房单位按一定比例从售房款中提取，多层不低于20%、高层不低于30%