土地出让金以及计算方式详解
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可
通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等
项目，
以及开发园区等工业项目，
往往不是依靠完全的市场调节，
土地出让金就
带有税费的性质，是定价。
各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，
按规定向受让人收
取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使
用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，
或原通过行政划拨获
得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和
投资，按规定补交的土地出让价款
土地出让金计算方法
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，
地面价为每平方米土地
的单价，
即以出让金总额除以土地总面积；
楼面价为摊到每平方米建筑面积的地
价，
即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
投资者往往以楼面价来计
算投资效益。
因为地面价不能反映出土地成本的高低，
只有把地价分摊到每平方
建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一
般认为建高层可摊属地价，
实际上并非如此。
因为土地出让金是按建筑面积计收
的。
南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价
10
万元左右、
5
年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近
3000
元，而
现在要补缴土地出让金，
就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。
如何计算房改房
土地出让金是市民最为关心的事情。
解读：
冯晓锋解释说，
网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，
每
个网格点为
200
米×
200
米，
市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准
地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为
188
元
/
平方米，最高值在南湖一
带，
为
1100
元
/
平方米。
上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范
围内的，按基准地价的最低值
188
元
/
平方米计算。
公式：补交土地出让价款（元）
=
网格点楼面基准地价（元
/
平方米）×容积
率修正系数×
10%
×上市房屋建筑面积×年期修正系数
举例：
张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，
土地使用权性质为划拨，
拟准备
上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为
52.4
平方米，土地证上记载的土地面
积为
14.97
平方米，剩余使用年限为
69
年，则需补交土地出让价款计算方法如
下：
经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，
该位置的网格点楼面基准地价为
511
元
/
平方米；
容积率为
3.5
，
容积率修正系数
0.761
；
剩余使用年限为
69
年，
年期修正系数
0.9983.
据此，
需要补交土地出让价款
（元）
=511
元
/
平方米×
0.761
×
10%
×
52.4
平方米×
0.9983=2034
元。
容积率修正系数
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如，
在
1
万平方米用地的土地上，
有
6000
平方米的建筑总面积，其容积率为
0.6
。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于
2.2
；多
层（小高层）低密度住宅容积率不大于
1.2
；排屋（
Town
House
）容积率不大于
0.7
；别墅（
Villa
）容积率不大于
0.35
。
房屋价值不单是按每平方米建筑面积，
价格差关键是容积率大小，
如：
容积
率
0.60
左右比容积率
1.20
左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。
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