物权行为的特点具体有哪些？

物权行为，“债权行为”的对称。是指直接发生物权变动效果的要式法律行为。学理上有认为：物权行为具有独立性特征。在物权变动的法律行为中，先成立债权行为，然后成立物权行为，后者具有独立的效力。例如买卖合同行为成立后，出卖人须为转移所有权的行为；担保合同成立后，自物权人还须为设定质权的行为等。

物权行为的特点可在与债权行为的比较中看出，二者主要有以下区别：

1.法律效果

债权行为不会直接引起积极财产（物权）的减少，却会使得消极财产（义务）增加。物权行为则直接导致行为人积极财产的减少。例如，买卖合同生效后，出卖人负有向买受人转让所有权的义务，但义务得到履行之前，所出卖的标的物所有权仍属出卖人所有，待出卖人实际向买受人实施物权行为、转让所有权后，出卖人才失去所有权，买受人亦于此时取得所有权。

2.处分权

物权行为使得物权发生变动，故出让人需要对标的物具有处分权。无处分权而转让他人物权（如所有权），称无权处分。无权处分行为处于效力待定状态，在得到真权利人追认或处分人取得处分权后或符合善意取得制度变得有效，否则，该无权处分行为将归于无效。

债权行为则因其只是负担行为而不转让物权，故无处分权之要求。由此决定，出卖他人之物的买卖合同亦可有效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

3.兼容性

物权只能被转让一次，出让人在实施转让物权的物权行为后，即失去所转让的物权,故对于同一物不能实施两次处分行为。但债权行为因其仅负担义务，而不涉及物权变动故可反复作出，在同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效。需要注意的是，出卖人将同一标的物出卖于数个买受人后，只能履行其中一项买卖合同，其他未能获得标的物所有权的买受人有权请求出卖人承担违约责任。对此，法律规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”

【案例】赵某与钱某、孙某均签订了房屋买卖的合同，其中钱某已经拿到钥匙入住了，赵某却与孙某办理了产权登记。

【问1】赵某与钱某、孙某签的合同生效吗？

【答1】合同生效。如果没有其他使合同无效的情形，合同均有效。

【问2】房屋产权归谁？

【答2】归孙某，因为孙某办理了产权登记，不动产的所有权转移登记生效。

【问3】钱某的权利如何保障？

【答3】钱某请求追究赵某的违约责任。