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抵押与租赁的关系是什么?
帮考网校 2020-06-09 18:53
精选回答

抵押与租赁的关系是什么?

1. 出租在先,抵押在后(在后抵押不破在先租赁)

原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效(抵押物虽可折价、拍卖、变卖,但抵押物新所有权人无权要求承租人返还租赁物)。

【案例】2018年1月 1日,如意公司将其房屋出租给希月公司,租期为1年。 2018年5月1日,如意公司以该房屋设定抵押向A银行借款300万元,借款期限3个月,当日双方 办理了抵押登记手续。2018年8月1日,如意公司到期不能还本付息。经A银行同意,如意公司将该房屋作价400万元出售给星辰公司,并于2018年8月1日办理了房屋产权过户登记手续,但如意公司未将此事告知希月公司。

【问】星辰公司有权要求希月公司搬出房屋吗?

【答】无权,由于出租在先,抵押权设定在后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人星辰公司继续有效,在2019年1月1日之前,星辰公司无权要求希月公司搬出房屋。

2. 抵押在先,出租在后

该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

1)抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;

2)抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

【案例】2018年3月1日,赵某以一套房屋为张某设定了抵押,办理了抵押登记。同年4月1日,赵某将该房屋租给不知情的李某,租期6个月。2018年6月1日,张某实现抵押权时,要求李某搬离房屋。

【问】李某的租赁权能不能对抗张某的抵押权?

【答】抵押在先,租赁在后的,所以租赁关系不能对抗已经登记的抵押权。

下面给大家提供一道注册会计师考试的真题,希望大家认真理解,仔细分析。

2014年注册会计师考试真题(节选)】

 2007年11月,A公司向B银行借款2000万元,期限2年;A公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。2008年1月,A公司与C公司签订书面合同,将该房屋出租给C公司,租期3年……后A公司无力清偿对B银行的借款。经B银行同意,A公司于2009年底与E公司签订买卖合同……A公司与E公司于2010年1月6日依约办理了房屋过户手续。E公司要求C公司腾退房屋……

【问题】C公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝E公司腾退房屋的要求?并说明理由。

【回答】C公司不能以“买卖不破租赁”为由拒绝E公司腾退房屋的要求。据规定,抵押权设定后抵押财产出租的,租赁关系不能对抗已登记的抵押权,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

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