今日帮考网为大家带来“2020年房产经纪人考试《经纪相关知识》章节重点(23)”的相关知识点，各位辛勤备考的小伙伴一起来看看吧。

1、收益法的含义，其适用的对象

收益法是预测做人对象未来的收益，然后利用报酬率或者资本化率、收益乘数将未来的收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产等。

2、收益法估价的操作步骤

一般分4个步：搜集并验证与做人对象未来预期收益有关的数据资料。预测做人对象的未来收益。求取报酬率或资本化率、收益乘数。

3、潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益

潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。

有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。

运营费用是维护房地产正常使用或营业所必需的费用。

净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。

4、出租型房地产的净收益如何求取

通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

5、报酬率的含义，如何求取

报酬率即折现率，是利率、内部收益率同类性质的比较。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。

6、成本法的含义，其适用的对象

成本法是深圳市取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价。

7、成本法估价的操作步骤

一般有4步骤：弄清估价对象的价格构成，搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料。测算估价对象的重新购建价格。测算估价对象的折旧。求取估价对象的积算价值。

8、房地产价格是如何构成

房地产价格通常由下列7大项构成的：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。

9、成本法的基本公式

房地产价格=重新购建价格-折旧

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