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房产买卖合同卖方违约拒不履行义务,买方如何维权
用户头像 伊文思
8回答·20人浏览

房产买卖合同卖方违约拒不履行义务,买方如何维权

我来答
最佳答案
用户头像 快快乐乐1314ABC
2019-08-09 21:33

当前房价上涨,卖房后卖方反悔的情况不在少数。面对卖方违约,购房者如何维权?这里根据卖方违约的三种情形进行分析。

第一种:出卖人将房屋直接卖给第三人

如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,但未办理过户手续,根据法律规定,原买房人有优先过户的权利,可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果已经将房屋出卖给第三人且已经交付或者如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,并已办理了过户,那么出卖人就已经构成了恶意违约,造成合同不能继续履行,这时买房人可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时要求出卖人根据违约责任或房屋差价赔偿违约责任。

第二种:出卖人要求提高房价办理过户

出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了,要求另外加钱过户。在这种情况下,买房人应该立即向法院提起诉讼,要求查封所购房屋,进行财产保全,防止出卖人将房屋卖与第三人,进而使所签订的合同不能继续履行,同时要求法院判定出卖人继续履行合同。

第三种:出卖人卖房后反悔并要求合同无效

在这种情况下,买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人,并且未经过共有人同意而购买房屋的,在共有人要求判定合同无效时,是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋,在房屋买卖合同中,一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

除此之外,出卖人是与配偶以外的人共有房屋,那么,出卖人需要有证据证明房屋是共有的。如果不能证明,买房人还是可以要求继续履行合同。

如果出卖人能够证明房屋是共有,那么合同不能履行是由出卖人过错造成的,买房人可以在合同解除后要求出卖人承担违约责任。更过关于法律争议的问题可以在亿蜂平台找相关企业进行咨询

对买方的相关建议

(一)发生纠纷前对买方建议:

1、可以在合同中加重卖方的违约责任,使其不敢轻易反悔。

2、购房人在签了合同、付了定金或首付款之后,可以通过房屋所有权预先登记将房产证先期“预订”下来。五到十个工作日即可办妥。买卖双方除了身份证、房产证、网上签约的购房合同原件,还要带上双方关于预告登记约定的原件。

(二)发生纠纷后买方的应对措施:

1、找个专业的二手房纠纷律师,无论是在纠纷前的法律风险防范还是发生纠纷后的解决,都能给你宝贵的意见

2、先审查合同效力,如果可能存在合同无效、撤销、解除的情况,积极准备应诉

3、如果合同有效且能继续履行,考虑自己的诉讼请求:是要房为目标还是不要房要赔偿

4、出卖人要求提高房价办理过户。在这种情况下,买房人应该立即向法院提起诉讼,要求冻结所购房屋,进行财产保全,防止出卖人将房屋卖与第三人,进而使所签订的合同不能继续履行,同时要求法院判定出卖人继续履行合同。

其他回答(7)
用户头像 sergey2012
2019-07-20 01:49
房价上涨卖方违约不卖房,买方按照合同维权
卖方要不然就卖
要不然就按照合同赔偿违约金
用户头像 保秋保45
2019-07-20 11:33
一、首先,要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础,如果双方没有签订买卖合同,仅交付定金,则只能适用定金罚则,由卖方双倍返还定金。注意,此处所谓的“房屋买卖合同”,并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同(所谓的“网签”),因为网签合同仅为行政备案需要,并不影响合同本身的效力,故,只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容,即可认定为已签订房屋买卖合同。二、固定卖方违约的证据 ,固定卖方违约的证据是也是非常重要一环,如果你都没有证据证明卖方违约,甚至卖方都可以反咬买方一口,主张买方违约要求解除合同都有可能。
哪怕卖方怠于履行合同义务,买方也要 严格遵循合同履行相应的义务,不要给卖方留下买方违约的把柄。
房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续,比如约定具体日期进行审税及网签等,如果卖方怠于履行,买方一定要 固定催告的证据:如发函催告卖方在一定期限履行合同义务,催告函最好以快递方式寄发,注意在快递单上写明快递品名,并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方,比如发送短信给或打电话录音等。如果卖方仍怠于履行或拒绝履行,则可委托律师 发送律师函,进行进一步的催告。经催告无效的,则可固定卖方违约的事实,就可以着手提起民事诉讼了。起诉,这时买方有两个选择,择一行使:(1)要求继续履行;(2)要求解除合同并赔偿损失。
三、起诉要求继续履行根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定,“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。”实际履行必须除《合同法》第110条情形之外,《合同法》第110条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
法律上或者事实上不能履行;
债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
债权人在合理期限内未要求履行。因此,在司法实践中,如果买房需要贷款买房的情况下,法院很难判决继续履行,原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续,法院难以强制执行。而在买方能够全款清掉房款的情况下,法院则可以判决继续履行,判决生效后,如果卖方拒不配合的,买方可以向法院申请强制执行。
用户头像 阳帅小乖
2019-07-21 09:59
房屋买卖合同签订后,卖方违约不办理过户,买方不能直接向人民法院申请卖方强制过户,可以通过向人民法院提起民事诉讼,请求法院判决卖方继续履行合同规定的过户义务。
在人民法院作出卖方应当继续履行合同规定的过户义务的生效判决后,卖方仍然拒不履行生效判决确定的过户义务时,买方才能向人民法院申请卖方强制过户。
用户头像 8411879
2019-08-08 18:32
首先,买方违约主要有三种情况,一种是在房产交易过程中,房屋出现贬值的趋势,这就会导致买方宁愿放弃定金,也不愿意继续买下房屋;另一种是当卖方没有足够资金还清银行贷款,需买方办理赎楼手续时,买方可能会在此过程中由于手续太繁杂而不愿继续购房;还有一种就是没有按照合同约定的日期支付房款而造成的违约。
若买方违约,卖方可向法院提起诉讼请求,要求买方承担违约责任,并按照合同要求继续进行交易,当然也可以根据违约情况直接要求对方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。
用户头像 j731731731
2019-09-01 19:20
您好!每个阶段的可能性不一样。二手房买卖流程图
定金合同
①↓
买卖合同(居间版)
②↓
买卖合同(网签版)
③↓
交付房款(一般包括房管局办理资金托管,买方办理贷款)
④↓
过户
(一)卖方阶段①违约
此阶段,买方只交付了定金,未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为,买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿,但是不能向其主张继续履行买卖房屋义务(主张也不会支持)。
(二)卖方阶段②违约
此阶段,买卖双方已经签订了正式的买卖合同(居间版),若卖方不愿意卖房,买方是否可以要求继续履行合同呢?具了解,目前天津是不支持的。(如有特例希望读者提供指正完善)
但在合肥市,有合肥中院“合中法(2019)第11号”《关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知》:“对于出卖人要求解除买卖合同的,应当审查其是否具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨,违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的,依法不予支持。买受人要求继续履行房屋买卖合同的,除存在确实不适于履行情形的,可以予以支持。”可以借鉴参考。作为买方可以试着主张继续履行合同,如果无法判决支持该主张,法院一般在审理中会进行释名,买方可以变更诉讼请求卖方承担违约责任。
(三)卖方阶段③违约
此阶段,实际买卖双方合同行为已基本进行到尾声,实际此时买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已办理网签手续,完成备案,大大降低卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的,法院一般会判决双方继续履行合同。
这里需要指出:“合同继续履行不存在现实困难”主要是指,一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权,若有,也应具备涤除条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序,要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握,基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。此时,卖方违约,无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任,进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
(四)卖方阶段④违约
卖方拒绝协助买方办理过户手续,此情况下买方已经完成了自己所有的合同义务,只要合同继续履行不存在现实困难,买方完全有理由要求卖方继续履行合同。
如能提供更多信息,则可给出更为周详的法律意见。
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