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各位要报考2020年房产估价师的考生看过来哦!今天帮考网要给各位考生分享2013年房地产估价师考试案例与分析的部分真题,感兴趣的小伙伴赶快来看看哦!
问答题
(一)某正常营业中的酒店有多种功能用房,其中,客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自 行经营,娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注 册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,拟选用收益法作为主要的估价方法之一。
针对上述情况,请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
(二)某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值,估价委托 合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实 地查勘,估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基 准利率。
请问:采用成本法和假设开发法估价时,是否需要考虑利率调整的影响?如是,哪些参数应当考虑利率调整的影响?
答案
(一)
1.对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益,对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下:基于租赁收入测算净收益的基本公式为:净收益=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一运营费用=有效毛收入一运营费用;基于营业收入测算净收益,净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。
2.对于包含题意中多种收益类型的房地产,其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取:
(1)把费用分为变动费用和固定费用,将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用,会议
室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用,餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用,商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用,等等;固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等,不管客房是否有客人人住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等,都要发生的费用。
(2)首先测算各种类型的收入,然后测算各种类型的费用,再将总收入减去总费用。
(3)把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合,先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益,然后将所有的净收益相加。
3.酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的,其净收益不要单独计算,否则就重复了。
4.对于娱乐中心、商场还要看是否有租约,如有租约,首先分析判断租约是否正常合理,如正常合理则在租约期内采用租约租金,在租约期外采用市场租金;如不正常、不合理,则采用市场租金测算。另外,对未出租部分采用市场租金测算。
(二)
用成本法和假设开发法估价时,需要考虑利率调整的影响。因为价值时点在利率调整之后。在成本法估价中,投资利息应该按照新调整的贷款利率计算,假设开发法估价中,如采用静态分析法估价,后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算,如采用动态分析法估价,折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中,利率应为新调整的贷款利率。
好了,以上就是2013年房地产估价师考试真题:案例与分析(一)的全部内容了,如果各位考生还想要了解更多的真题,欢迎进入帮考网哦!
房地产估价师考试科目有哪些?:房地产估价师考试科目有:房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识),房地产开发经营与管理,房地产估价理论与方法,房地产估价案例与分析。
房地产估价师考试科目分别以什么方式作答?:房地产估价师考试科目分别以什么方式作答?《房地产基本制度与政策》科目以填涂答题卡的方式作答;《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两个科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式作答;《房地产估价案例与分析》科目在答题纸上作答。考试所需使用的钢笔或签字笔、2B铅笔和橡皮,应通知考生自备。各地考试管理部门应在各科目考试中为考生统一准备草稿纸。
房产估价师考试题型有哪些?:房产估价师考试题型有哪些?房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)考试题型有单项选择题、多项选择题、判断题、综合分析题。房地产开发经营与管理考试题型有单项选择题、多项选择题、判断题、计算题。房地产估价理论与方法考试题型有单项选择题、多项选择题、判断题、计算题。房地产估价案例与分析考试题型有单项选择题、问答题、指错题、改错题。
2020-06-01
2020-05-30
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