资产评估假设开发法属于什么方法
资产评估假设开发法属于什么方法
banganshei1回答 · 5985人浏览
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baidiequ 优质答主 08-12 TA获得超过5714个赞
一、假设开发法的基本思路、适用范围、基本公式(掌握)
基本思路
假设开发法又称剩余法、到算法、预期开发法
假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。
适用范围
待开发土地的评估
将生地开发成熟地的土地评估
待拆迁改造的再开发房地产的评估
基本公式
地价+建筑费+专业费用+销售费用+利息+税费+利润=预期楼价
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
例题:运用剩余法评估房地产价格,其适用范围主要是( )。
A.待开发土地 B.已开发建筑完成的土地
C.将生地开发为熟地 D.待拆迁改造的在开发土地
答案:ACD
二、操作步骤
调查房地产的基本情况(限制条件、位置、形状、大小、利用要求、权利状况)
确定被估房地产的最佳开发利用方式
预测房地产售价
1.对于出售的房产―采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
2.对于出租的房地产,如写字楼等――收益法
(1)先用市场法,确定所开发房地产出租的净收益;
(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
估算各项成本费用
1、估算开发建筑成本费用―建筑费
2、估算专业费用―通常按建筑费的一定比例计
3、确定开发建设工期,估算预付资本利息
(1)利息的计算采用复利
(2)预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
(3)建筑开发费和专业费的利息
①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;
②期初一次性投入:全期计息;
③均匀投入:计息期为开发期的一半;
④分段均匀投入(例如:第一年投入30%,第二年投入70%):计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;
⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4、估算税金―一般以建成后房地产总价的一定比例计算
5、估算租售费用―包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等,一般以房地产总价或租金的一定比例计算
确定开发商的合理利润
投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
估算待估对象价值
例题:土地使用权评估的假设开发法中,计算利润是基础是( )
A.地价+建筑费 B.地价+建筑费+利息 C.地价+建筑费+专业费+利息
D.地价+专业费+建筑费 答案是:D
例题:用剩余法评估地价时,预付地价款的利息额应以全部预付的价款按( )计算。
A.整个开发建设工期 B.开发建设工期的一半 C.整个空置期
D.空置期的一半 答案是:A
例题:应用假设开发评估地价时,从房屋预售价格中应扣除的费用项目有( )。
A、征地费用 B、建筑总成本 C、利润 D、税金 E、利息 答案:B、C、D、E
例题:被评估对象为一宗待开发的商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日其为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中1-2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
⑴将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入。
⑵大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分2年投入,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入。
⑶专业费用为建筑费用的10%。
⑷预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,3-5层(即写字楼部分的1-3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层每平方米为2.5元,写字楼平均空置率约为10%。
⑸管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息。
⑹开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。
⑺房地产综合资本化率为8%。 ⑻每年按365天考虑。
⑼本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
解析:1-2层建筑面积:3000*2=6000(平方米) 3-5层建筑面积:1900*3=5700(平方米)
6层以上建筑面积:5000*5-6000-0.57=13300(平方米)
年总收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75(万元)
年总费用=2666.75*(5%+17.5%)+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27
年利润=1983.48(万元)
大厦价值=1983.48/8%*《1-1/(1+8%)37》=考试界55.83(万元)
建筑费用=3000*2.5=7500(万元) 7500*10%=750万元
开发商利润=(7500+750+500+地价)*25%
地价利息,按3年计算复利,土地开发费利息2.5年算,建筑费、转业费分阶段投入,第一阶段投入的60%,计息期为1.5年,第二阶段投入的计息期为0.5年。
地价利息=地价*【(1+5%)3-1】=0.1576*地价
土地开发费利息=500*【(1+5%)2.5-1】=64.86
建筑及专业费用利息=(7500+750)*0.6*【(1+5%)1.5-1】
+(7500+750)*0.4*【(1+5%)0.5-1】
=375.85+81.50=457.35
总利息=0.1576*地价+64.86+457.35=0.1576*地价+522.2
地价=预期楼价-土地开发费用-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
地价=考试界55.83―500-7500-750-(0.1567*地价+522.2)-(2187.5+0.25*地价)
1.4067*地价=11896.13 地价=8451.36
例题:有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用年限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均为投入。写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米?日,管理费用为年租金的2%,维修费为建筑费用的1.5%,保险费为建筑费的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。
要求:试评估该宗地地价。
解析:采用假设开发法
(1)年总收益=2*365*1000*5=3650000(元)
(2)年总费用=管理费+维修费+保险费+税金
=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%
=1009250
(3)年纯收益=3650000-1009250=2640750
(4)房地产总价=2640750*(P/A,7%,48)=36258750
(5)建筑费及转业费=3500*5000*(1+10%)=1925000
(6)利息=地价*【(1+6%)2-1】+1925000*【(1+6%)-1】
=0.1236地价+1155000
(7)开发商利润=(地价+1925000)*0.2=0.2*地价+3850000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=9069016
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基本思路
假设开发法又称剩余法、到算法、预期开发法
假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。
适用范围
待开发土地的评估
将生地开发成熟地的土地评估
待拆迁改造的再开发房地产的评估
基本公式
地价+建筑费+专业费用+销售费用+利息+税费+利润=预期楼价
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
例题:运用剩余法评估房地产价格,其适用范围主要是( )。
A.待开发土地 B.已开发建筑完成的土地
C.将生地开发为熟地 D.待拆迁改造的在开发土地
答案:ACD
二、操作步骤
调查房地产的基本情况(限制条件、位置、形状、大小、利用要求、权利状况)
确定被估房地产的最佳开发利用方式
预测房地产售价
1.对于出售的房产―采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
2.对于出租的房地产,如写字楼等――收益法
(1)先用市场法,确定所开发房地产出租的净收益;
(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
估算各项成本费用
1、估算开发建筑成本费用―建筑费
2、估算专业费用―通常按建筑费的一定比例计
3、确定开发建设工期,估算预付资本利息
(1)利息的计算采用复利
(2)预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
(3)建筑开发费和专业费的利息
①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;
②期初一次性投入:全期计息;
③均匀投入:计息期为开发期的一半;
④分段均匀投入(例如:第一年投入30%,第二年投入70%):计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;
⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4、估算税金―一般以建成后房地产总价的一定比例计算
5、估算租售费用―包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等,一般以房地产总价或租金的一定比例计算
确定开发商的合理利润
投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
估算待估对象价值
例题:土地使用权评估的假设开发法中,计算利润是基础是( )
A.地价+建筑费 B.地价+建筑费+利息 C.地价+建筑费+专业费+利息
D.地价+专业费+建筑费 答案是:D
例题:用剩余法评估地价时,预付地价款的利息额应以全部预付的价款按( )计算。
A.整个开发建设工期 B.开发建设工期的一半 C.整个空置期
D.空置期的一半 答案是:A
例题:应用假设开发评估地价时,从房屋预售价格中应扣除的费用项目有( )。
A、征地费用 B、建筑总成本 C、利润 D、税金 E、利息 答案:B、C、D、E
例题:被评估对象为一宗待开发的商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日其为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中1-2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
⑴将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入。
⑵大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分2年投入,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入。
⑶专业费用为建筑费用的10%。
⑷预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,3-5层(即写字楼部分的1-3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层每平方米为2.5元,写字楼平均空置率约为10%。
⑸管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息。
⑹开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。
⑺房地产综合资本化率为8%。 ⑻每年按365天考虑。
⑼本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
解析:1-2层建筑面积:3000*2=6000(平方米) 3-5层建筑面积:1900*3=5700(平方米)
6层以上建筑面积:5000*5-6000-0.57=13300(平方米)
年总收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75(万元)
年总费用=2666.75*(5%+17.5%)+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27
年利润=1983.48(万元)
大厦价值=1983.48/8%*《1-1/(1+8%)37》=考试界55.83(万元)
建筑费用=3000*2.5=7500(万元) 7500*10%=750万元
开发商利润=(7500+750+500+地价)*25%
地价利息,按3年计算复利,土地开发费利息2.5年算,建筑费、转业费分阶段投入,第一阶段投入的60%,计息期为1.5年,第二阶段投入的计息期为0.5年。
地价利息=地价*【(1+5%)3-1】=0.1576*地价
土地开发费利息=500*【(1+5%)2.5-1】=64.86
建筑及专业费用利息=(7500+750)*0.6*【(1+5%)1.5-1】
+(7500+750)*0.4*【(1+5%)0.5-1】
=375.85+81.50=457.35
总利息=0.1576*地价+64.86+457.35=0.1576*地价+522.2
地价=预期楼价-土地开发费用-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
地价=考试界55.83―500-7500-750-(0.1567*地价+522.2)-(2187.5+0.25*地价)
1.4067*地价=11896.13 地价=8451.36
例题:有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用年限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均为投入。写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米?日,管理费用为年租金的2%,维修费为建筑费用的1.5%,保险费为建筑费的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。
要求:试评估该宗地地价。
解析:采用假设开发法
(1)年总收益=2*365*1000*5=3650000(元)
(2)年总费用=管理费+维修费+保险费+税金
=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%
=1009250
(3)年纯收益=3650000-1009250=2640750
(4)房地产总价=2640750*(P/A,7%,48)=36258750
(5)建筑费及转业费=3500*5000*(1+10%)=1925000
(6)利息=地价*【(1+6%)2-1】+1925000*【(1+6%)-1】
=0.1236地价+1155000
(7)开发商利润=(地价+1925000)*0.2=0.2*地价+3850000
(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=9069016
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