第一章
1、资产评估是对资产某一时点的价值进行估算的行为或过程。具体是指有专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
2、资产评估特点：市场性、公正性、专业性、咨询性
3、评估主体：进行资产评估的评估公司或具备评估资格的注册资产评估师
4、评估客体：被评估的资产，特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源
5、评估目的:以资产交易为目的的评估；以融通资金为目的的评估；以资产保全为目的的评估；以资产清算为目的的评估；以财务报告为目的的评估；其他目的
6、价值类型:资产评估结果的价值属性及其表现形式，分为市场价值和非市场价值
7、评估假设:交易假设 继续使用假设 公开市场假设 清算假设
8、评估方法：市场法、成本法、收益法、请算法
9、评估程序:明确资产评估业务基本事项,签订业务约定书,编制资产评估计划,现场调查,收集整理评估资料,评定估算得出评估结论,评估工作底稿归档
10、评估基准日：确定资产评估的价值的基准时间
11、评估原则:评估工作原则包括独立性原则,客观公正性原则,科学性原则,专业性原则；评估经济原则包括预期原则,替代原则,贡献原则,供求原则
12、资产评估和会计区别:(1)会计是以记账,算账和报账为基本手段,连续地,系统地反映和监督企业生产经营,财务收支及其成果的一种社会活动.反映和监督是会计的基本职能.资产评估是一种价值判断活动,评估和咨询是资产评估的基本职能
(2)会计记账和算账中的资产确认和计价主要以可靠计量的历史成本为依据.资产评估中的资产确认和评价主要是以其具有效用和市场价值为依据
(3)会计中的资产计价方法大量采用核算方法,资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外,还广泛应用预期收益折现,市场售价类比等多种技术方法
(4)会计工作是由企业内部的会计人员完成,总体目标是为企业管理服务,资产评估是由独立于企业之外的具有资产评估资格的社会中介机构完成,其总体目标是为资产交易服务
第二章
1.市场法的基本原理：
市场法，指按市场现行价格作为价格标准，据以确定被评估资产价值的方法。
（1）基本思路：构成资产的生产要素如同一般商品一样，可以在市场上交换，而且资产的绝大多数种类也能够在市场上流通。市场法以替代原则为基础。
（2）市场法的应用前提：一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比资产进行广泛的交易活动。
2.市场法的基本程序：
（1）选择参照物
（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素
（3）指标对比、量化差异
（4）在参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异
（5）综合分析确定评估结果
3.成本法的基本原理：
成本法是指按照被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
（1）评估思路：资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值
（2）采用成本法评估资产的理论依据：
a资产权利的价值取决于资产的成本
b资产的价值是一个变量
4.复原重置成本：是采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全部资产所发生的费用。
5.更新重置成本：指采用新型材料，先进建筑和建造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
6.三种计算方法：
A.实体性贬值：
实体性贬值率=（资产实体性贬值额/资产重置成本）*100%
(1)观察法
实体性贬值=重置成本*（1-成新率）
成新率=1-贬值率
(2)使用年限法
实体性贬值=（重置成本-预计残值）*（实际已使用年限/总使用年限）
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率
资产利用率=截至评估基准日资产的累计实际利用时间/截至评估基准日资产的累计法定利用时间
(3)修复费用法
成新率=1-损耗率=1-（修复费用/重置成本）
B.资产的功能性贬值
(1)超额运营成本法
被评估资产功能性贬值额=总（被评估资产年净超额运营成本*折现系数）
（2）超额投资成本法
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
C.经济性贬值
(1)间接计算法
经济性贬值率=【1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）x】*100%
x——功能价值指数
（2）直接计算法
经济性贬值额=资产年收益损失额*（1-所得税税率）*（P/A,r,n）
7.收益法的基本原理：
它是把评估资产的预期收益流通过适当的折现率进行折现，从而转换为被评估资产价值的一种资产评估方法。
（1） 基本思路：将收益是为资产价值，对资产未来能产生的收益流进行折算。
（2） 应用的基本条件：a具有独立的能够连续获得预期收益的能力。
b未来收益能够用金额计算
c被评估资产在继续经营中的收益能够而且必须用货币金额来表示
（3） 适用范围：收益法评估的适用范围应该是具备持续经营条件的经营性资产
A整体资产（包括有形资产和无形资产）的评估
B单项资产评估
C无形资产评估
8.收益法的基本要素：
预期收益额：是指根据投资回报原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。
折现率：是将未来预期收益折算成现值的比率，是换算资产现值与预期收益的有效工具。
受益期限：受益期限就是资产的收益期间，简称收益期。
9.收益法中的主要技术方法
（1）预期纯收益不变：
收益永续：P=A/r
收益年期有限：P=A/r*[1-1/(1+r)n次方]
（2）预期纯收益在若干年后保持不变
收益永续：
收益年期有限：
（3）预期纯收益按等差级数变化
纯收益按等差级数由A逐年递增为B，收益年期为无限时
收益年期有限时
纯收益按等差级数逐年递减，收益年期无限时
收益年期有限时
（4）预期收益按等比级数变化
纯收益按等比级数递增，收益期无限时
收益期有限时
纯收益按等比级数递减，收益期无限时
收益期有限时
10.市场法与成本法的区别：
（1）成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定；后者则是从卖者角度，即以市场上销售价格来确定。
（2）市场法中的现行市价指的是资产的独立价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（构建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。
（3）市场法与原始成本没有直接联系，而成本法中的某项计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。
（4）成本法是按全新资产的构建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标的确定有着不同的思路。
11.收益法与成本法的区别
（1）两种方法的本质不同。成本法是从资产重置成本角度评估资产价值的一种方法，评估出的价格是资产的“投入”价格。而收益法是从资产收益折现的角度来评估资产的价值，评估出的价格是资产获利能力的量化与现值化，是资产的“产出”价格。
（2）两种方法的本质性差异决定了两种方法在评估原理与计算模型上存在着明显差异。
（3）两者的目的有所不同。成本法主要适用于以资产保值为目的的资产业务，以及资产补偿等业务。收益法主要适用于以投资为目的的业务。
（4）两者的影响因素不同。成本法主要受重置成本全价、多种损耗与成新率的影响；收益法主要受未来年收益和本金化率等影响。
第三章
一、评估准备阶段
1、明确评估基本事项
(1)评估机构与委托方签订了资产评估委托协议后，首先应理解评估结论的用途，明确评估目的。
(2)根据机器设备的预期用途，明确相应的评估假设：继续使用或者变现假设、原地使用或者异地使用假设、现行用途使用或者改变用途使用假设。
(3)根据评估目的、评估假设等条件，明确评估范围是否包括设备的安装、基础、附属设施，是否包括软件、技术服务、技术资料等无形资产。
2、指导委托方做好机器设备评估的基础工作
如待评机器设备清册及分类明细表的填写，被评机器设备的自查和盘盈盘亏事项的调整，机器设备产权资料及有关经济技术资料的准备等。
3、确定重点
分析研究委托方提供的被评资产清册及相关表格，明确评估重点和清查重点，制定评估方案，落实人员安排，设计主要设备的额评估技术路线。
4、搜集资料
二、现场工作阶段
1、合适评估对象
对机器设备进行现场逐项调查或者抽样调查，确定机器设备是否存在，明确机器设备存在状态并关注其权属。
2、设备分类
(1)按设备的重要性划分，并且根据委托方对评估的时间要求，对其投入不同的精力进行评估。
(2)按设备的性质分为通用设备和专用设备，以便有效地搜集数据资料，合理地配备评估师。
3、设备鉴定
(1)对设备技术状况的鉴定主要是对设备满足生产工艺的程度、生产精度和废品率，以及各种消耗和污染情况的鉴定。
(2)对设备使用情况鉴定主要了解设备是在用还是闲置状态、使用中的设备运行参数、故障率、零配件保证率等。
(3)、对设备的磨损程度鉴定主要是了解和掌握设备的物质性损耗。
三、成本法计算
1、机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
2、外购国产设备重置成本的构成：设备的购置价格（直接询价法、比较调整法）、设备运杂费、设备安装调试费、资金成本、其他必要的合理费用。
3、自制设备重置成本的构成：制造费用、安装调试费、资金成本、合理利润、其他合理费用。
4、进口设备重置成本的构成：重置成本=CIF价格（FOB价格+途中保险费+国外运杂费） X 现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费
5、机器设备实体性贬值测算：
(1)使用年限法：实体性贬值率=加权投资年限/(加权投资年限+尚可使用年限）
加权投资年限=求和（已投资年限 X 权重）=求和（已投资年限 X 原始投资更新成本）/求和更新成本
(2)修复费用发：实体性贬值率=设备修复费用/设备重置成本
(3)观察法（直接观测法、打分法）
6、机器设备功能性贬值测算：
(1)超额投资成本造成的功能性贬值：功能性贬值=设备复原重置成本-设备更新重置成本
(2)超额营运成本造成的功能性贬值：未来超额运营成本折现法
7、机器设备的经济性贬值的测算：
经济性贬值额=（重置成本 X 成新率-功能性贬值）X 经济性贬值率
经济性贬值率=【1-（设备实际生产能力/设备的设计生产能力）x】 X 100%
第四章
1不动产评估的成本法概念：以假设重新复制被估不动产所需要的成本为依据而评估不动产价值的方法。即以重置一宗与被估不动产可以产生同等效用的不动产，所需投入的各项费用之和为依据，加上一定的利润和应纳税金来确认不动产价值。
土地使用价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益
2建筑物重置成本构成：土地取得费用，开发成本（勘察设计前期费用、基础设施建设费、房建安装费、公共配套设施建设费），开发利润，管理费用，投资利息，销售税费（销售费用、销售税金及附加、其他销售费用）。
3建筑物贬值：指建筑物的价值减损。引起原因：物理化学因素（实体性贬值或有形损耗）和社会经济因素（无形损耗）。
4假设开发法原理：也称剩余法、倒算法或预期开发法，是预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。其基本理论为古典经济学的地租剩余理论。
地价=不动产开发总价值-除土地价格以外的不动产开发总成本-开发商合理利润-正常税费。
常用具体的为：地价=预期楼价-建筑费-专业费-销售费用-利息-税费-利润。
5剩余法程序：调查开发不动产基本情况；确定被估不动产最佳开发方式；预测售价；估算各项成本；确定开发商的合理利润；估算待估对象价值。
6基准地价修正法基本原理：时点原则；近似原则；土地使用价值评价和地租、土地收益、地价评估相结合原则。
7 1）收益法评估不动产：①收集有关收入费用资料，估算潜在毛收入；②估算有效毛收入；③估算运营费用；④估算净收益；⑤选用适当的资本比率；⑥合理确定受益期限，求出收益价格。
*评估对象价格=可比实例价格*（正常市价/实际成交价）*（评估时点价/成交日期价）*（对象状况价/视力状况价）；2）成本法评估不动产：土地使用价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益。
8市场法评估不动产：①搜集交易实例；②选取可比实例（至少3个）；③建立价格可比基础（统一表达方式和内涵）；④交易情况修正（成交价格）；⑤交易日期修正；⑥区域因素修正；⑦个别因素修正；⑧求出比准价格，比较实例修正价=比较实例成交价*a*b*c*d。
最后可以算术平均法/加权算术平均法/众数法/中位数法/综合法。
9待估宗地，土地还原利率7%，实例A修正价=2150*1.01*100/99*106/103*100/99*[1-(1+1/7%)45]/[1-(1+1/7%)40]，总价=（实例A+B+C）/3。
10不动产概念：是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体及其相关权益；
特点：位置固定性、供求区域性、耐用性、保值与增值性、投资风险性；
评估特点：政策性强、区域性强、技术性强、针对性强、综合性强；
评估原则：合法原则、最大最佳使用原则。
评估程序：1）明确评估基本事项、评估目的、评估对象、评估基准日 2）制定评估工作计划 3）实地查勘评估对象并搜集评估所需资料 4）选定评估方法计算 5）综合分析确定评估结果，撰写评估报告。
11不动产价格的种类：
按照权益的不同：所有权价格、使用权价格和其他权利价格
按价格形成方式：市场交易价格、评估价格
按不动产的实物形态：土地价格、建筑物价格、房地产价格
按不动产价格表示单位：总价格、单位价格、楼面价格。
12影响不动产价格的因素：
①一般因素1）经济因素：a经济发展 b财政金融 c产业结构；2）社会因素：a人口 b家庭规模 c不动产投机 d教育科研水平和治安 e社会福利；3）行政因素：a土地使用制度与住房制度、地价政策 b城市规划、土地利用规划、城市发展战略 c税收制度、投资倾斜、优惠政策 d行政隶属关系变更 e交通管制。
②区位因素1）商服繁华 2）道路通达 3）交通便捷 4）城市设施状况 5）环境状况。
③个别因素1）土地的个别因素：a区域 b面积、宽度、深度 c形状 d地力、地质、地势、地形 e容积率 f用途 g土地使用年限；2）建筑物的个别因素：a面积、结构、材料等 b设计、设备等是否良好 c施工质量 d法律限制 e建筑物是否与周围环境协调。
第六章
一、无形资产的概念：1、指专利权、版权、秘密制作法和配方、商誉、商标、专营权以及其他类似的财产。2、是指特定主体拥有和控制的，不具实体形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济效益的资源，它分为可辨认的无形资产和不可辨认的无形资产，可辨认无形资产包括专利权、专有技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等，不可辨认无形资产是指商誉。
二、无形资产的特点：1、无形性。并不等于非物质性，他仍然必须依靠一定的物质载体来表现其价值。2、独占性。即垄断性，主要表现在无形资产的所有权只能有一个个体独享，对于重复开发的无形资产，法律不仅不授予其专有权，反而还将予以禁止。3、成本的虚拟性和弱对应性。4、未来收益的不确定性。使用折现率来反映的。无形资产区别于有形资产的重要特征之一是他能在其经济寿命期内为企业提供超额收益。某些无形资产具有共享性，如专利权、商标权、专有技术和特许经营权等。
三、无形资产的分类：1、按取得方式划分，为自创无形资产和外购无形资产。2、按有无专门法律保护，为有专门法律保护的无形资产和无专门法律保护的无形资产。3、按可否确指划分，为可确指的无形资产和不可确指的无形资产。4、按技术含量划分，为技术性无形资产和非技术性无形资产。5、按性质和构成内容划分，为知识性无形资产、权利型无形资产、关系型无形资产和不可确指无形资产。6、按是否具有明确的使用期限，为有期限无形资产和无期限无形资产。
四、无形资产的评估特点：1、评估对象的独立性。对象是特定的单一的，每一个都各具特色。2、复杂性。3、预测性。4、动态性。5、关联性。
五、影响无形资产评估价值的因素有：1成本因素2、效益因素3、经济寿命4、市场状况5、转让条件和转让方式
六、收益法：无形资产最低收费额=重置成本净值X转让成本分摊率+转让机会成本
转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力
转让机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用
思路：1、求重置成本净值，使用年限计算成新率。成新率=尚可使用年限\总使用年限
2、计算转让部分重置成本分摊率。买/买+卖
3、销售收入减少和费用增加折现即转让机会成本
七、无形资产收益额的确定：
1、直接估算法：R超额收益=（P2使用无形资产的价格-P1未使用）XQ销售量(1-T)
R=(Q2-Q1)(P-C单位成本)（1-T）
R=(C2-C1)Q(1-T)
2、差额法
无形资产的超额收益=净利润-净资产总额X行业平局收益率
3、分成率法
无形资产收益额=销售收入（利润）X销售收入（利润）分成率X（1-所得税率）
销售收入分成率=销售利润分成率X销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率
利润分成率=总追加利润现值/总利润总额现值
无形资产利润分成率=无形资产约当投资量/（购买方约当投资量+无形资产约当投资量）X100%
无形资产约当投资量=无形资产重置成本X（1+适用成本利润率）
购买方约当投资量=购买方投入总资产的重置成本X（1+适用成本利润率）
八、商誉
1、商誉概念：商誉是一种很典型的无形资产，是无形资产中最无形的资产。商誉是企业在资产运营中获得的高于正常投资报酬率所形成的价值，具体表现为一个企业所获得的超过同行业一般盈利水平的能力。
2、商誉的特点：1、商誉是一种不可确指的无形资产。2、商誉是多项因素共同作用的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。3、商誉本身不是一项单独的，能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的单项资产价值之和的价值。4、商誉是企业长期积累起来的一项价值，其形成是一个历史的过程。5、商誉有可能为负值，这是商誉区别与其他资产的一个显著特点。
3、商誉的评估方法：1、超额收益法：将企业收益与按行业平均收益率计算的收益差额作为评估对象，将其进行资本化处理得到商誉价值。
商誉价值=（企业预期年收益-行业平均收益率X该企业单项资产评估值之和）/适用本金化率
商誉价值=（企业单项资产评估值之和X（企业预期收益率-行业平均收益率之和））/适用本金化率
被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业单项资产评估值之和X100%
九、专利权
概念：是经过政府专门机构认定，根据国家有关法律批准授予专利所有人在一定期限内对其发明创造所享有的独占使用权、转让权、许可权等权利。
特征：1、专有性2、地域性3、时效性4、可转让性
十、商标权
概念：即商品标记，是表明一种商品区别与其他商品而采用的任何文字、图形、符号、设计或其他组合。商标是一种商品归属标记。
划分：1、按照不同构成，文字、图形、组合商标。2、按照不同用途，商品、服务商标。3、按照不同的使用者性质，制造、销售、集体商标。4、按照有无商标专用权，注册、未注册商标。5、按照不同使用目的，联合、防御、证明商标。
特点：独占权或专有权；使用权；转让权；许可使用权。法定程序；专用性；可转让性；法定保护期限；地域性。
无形资产评估程序：
1、明确评估目的和评估对象
2、鉴定确认无形资产状况，由于许多无形资产并未列示与企业财务报表中，在进行无形资产评估时，先要鉴定无形资产状况。（1）证明无形资产存在，通过收集无形资产内容、国家有关规定、专家评价等资料，核实其真实性、可靠性和权威性（2）确定无形资产种类，主要是确定名称（3）鉴定无形资产的性能，先进性，可靠性，适用性（4）确定无形资产的取得成本，自制（研制开发成本），外购实际价款和追加投入（5）确定无形资产的有效使用年限，与实际使用状态和使用强度无关（6）预测无形资产的未来经济收益，评估价值主要却绝育其所带来的未来经济收益。
3、选择确定评估方法进行相关测算
4、整理并撰写评估报告书
不动产评估的程序
1、明确评估基本事项，评估目的，评估对象，评估基准日
2、制定评估工作计划
3、是滴查勘评估对象并收集评估所需资料
4、选定评估方法计算
5、综合分析确定评估结果，撰写评估报告