商住楼中的住宅和非住宅有着本质上的区别，以下是详细的解答：

1. 定义及性质：
- 住宅：指的是专供人们居住的建筑物，具有居住功能，通常包括独立住宅、公寓、别墅等。住宅在性质上属于民用建筑，主要满足人们的居住需求。
- 非住宅：指的是除了住宅以外的建筑，如办公楼、商业楼、酒店等。这类建筑主要用于商业、办公、餐饮、娱乐等商业活动，属于商业建筑。

2. 用途及功能：
- 住宅：以居住功能为主，设计上注重居住舒适度、私密性以及安全。住宅通常配备有厨房、卫生间、卧室等居住空间。
- 非住宅：以商业、办公等功能为主，设计上强调公共空间、便捷的交通流线以及醒目的外观。非住宅通常没有居住所需的配套设施，如厨房、卫生间等。

3. 政策规定：
- 住宅：在购房政策、贷款利率、税收等方面，住宅享受国家优惠政策。例如，首套房贷款利率较低，购买住宅可享受契税减免等。
- 非住宅：非住宅在政策上通常没有住宅的优惠，贷款利率较高，税收负担较重。此外，非住宅在土地使用权、转让等方面受到一定的限制。

4. 价格及投资回报：
- 住宅：住宅价格通常受到市场供求关系、地段、配套设施等因素影响，投资回报相对稳定，适合长期投资。
- 非住宅：非住宅价格波动较大，投资回报受市场环境、商圈、业态等因素影响。非住宅投资风险较高，但潜在收益也相对较高。

综上所述，商住楼中的住宅和非住宅在性质、用途、政策规定以及投资回报等方面存在显著区别。希望这些信息能够帮助您更好地理解并解决问题。如有其他疑问，欢迎随时提问。祝您生活愉快！