商业地产的投资回报率是评估投资项目盈利能力的重要指标。以下是几种常见的计算方法：

1. 租金回报率法：
公式为：（税后月租金 - 按揭月供款）× 12 / （首期房款 + 期房时间内的按揭款）
这种方法考虑了租金、价格和前期主要投入，适用于估算资金回收期长短。但缺点是未考虑前期的其他投入、资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题。

2. 租金回报率分析法：
公式为：（税后月租金 - 每月物业管理费）× 12 / 购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，表明投资价值越高。它考虑了租金、房价及两者的相对关系，但未考虑全部投入与产出，也没有考虑资金的时间成本。

3. 内部收益率法：
公式为：累计总收益 / 累计总投入
内部收益率法是一种更全面的评估方法，它考虑了投资项目的整个生命周期，包括购买、出租、出售等环节。它能更准确地反映投资回报情况，但计算过程相对复杂。

需要注意的是，这些计算方法各有优缺点，投资者在实际操作中应结合自身需求和项目特点，选择合适的计算方法。此外，投资回报率并非唯一评估标准，还需考虑市场环境、项目风险等因素。

总结：商业地产投资回报率的计算方法有多种，投资者可以根据项目特点和自身需求选择合适的计算方法。同时，要注意投资回报率并非唯一评估标准，还需综合考虑其他因素。希望以上解答能帮助您更好地理解商业地产投资回报率的计算方法。如有其他问题，请随时提问。