物权变动的原因有哪些？

物权变动是指物权的发生、转移、变更和消灭。物权变动是物权法上的一种民事法律效果，和其他民事法律效果一样，物权的变动也是由一定民事法律事实引起的。物权变动的类型包括基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。

1.基于法律行为的物权变动（必须公示）

根据原权利人的意思表示导致物权变动

买卖、赠与、互易、抵押、质押等

动产→交付；不动产→登记；法律另有规定的除外

2.非基于法律行为的物权变动（相对无需公示，直接根据法律的规定导致物权变动）

基于事实行为。《物权法》规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”

基于法律规定。《物权法》规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”

基于公法行为。《物权法》规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

【提示】文书的内容必须是确定物权归属，而非履行债务。

【提示】基于法律行为的物权变动应当公示，非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。即使尚未完成动产交付或不动产登记，也不妨碍物权之取得，并且，取得物权之人要求得到物权保护的，应予支持。只不过，依《物权法》规定，取得不动产物权之人再处分物权时，“依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。

【例子】老甲死亡，其房屋由小甲继承，小甲自继承之日起即取得该房屋的所有权。如果小甲将该房屋出售给钱某，小甲必须首先将该房屋过户登记在自己的名下，然后才能过户到钱某的名下。否则，小甲、钱某之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动的。

下面我们以注册会计师考试的两道例题和一道真题为例，来学习一下这个知识点，以便同学们能够知己知彼，百战不殆！

【例题•单选题】甲、乙夫妻共有一房屋，登记在甲的名下，2017年7月15日乙向人民法院起诉要求与甲离婚，人民法院最终判决甲、乙离婚，并将该房屋判归乙一人所有，判决于9月15日生效，甲、乙二人于9月16日领取了判决书，乙于9月20日凭判决书向登记机关办理了产权转移登记手续。根据物权法律制度的规定，该房屋的所有权归乙一人所有的时间是（  ）。

A.2017年7月15日

B.2017年9月15日

C.2017年9月16日

D.2017年9月20日

【答案】B

【解析】因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。

【例题•单选题】小甲父母在共同遗嘱中表示，二人共有的某处房产由小甲继承。小甲父母去世前，该房由小甲之姐大甲借用，借用期未明确。2012年5月小甲父母先后去世，小甲一直未办理该房屋所有权转移登记，也未要求大甲腾退。2015年下半年，小甲因结婚要求大甲腾退，大甲拒绝搬出。根据物权和合同法律制度的规定，下列说法正确的是（  ）。

A.因未办理房屋所有权转移登记，小甲无权要求大甲搬出

B.因诉讼时效期间届满，小甲的房屋腾退请求不受法律保护

C.小甲已于2012年5月取得房屋所有权，有权要求大甲腾退

D.小甲应当先办理所有权转移登记，凭其产权登记要求大甲腾退

【答案】C

【解析】选项ACD：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；选项B：诉讼时效适用于债权请求权，所有权人要求返还房屋属于物上请求权，不适用诉讼时效制度。

【2008年注册会计师考试真题】2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5000万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。

【要求】甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权？并说明理由。

【解析】甲公司已经取得该房屋的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。