什么是土地增值税纳税人？

转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（统称房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。

要点1：必须发生权属转移，才触发土增纳税义务。

要点2：必须是卖方，才承担土增纳税义务。

规则1：转让国有土地使用权，要征土增税，出让国有土地使用权的行为，不征土增税。

规则 2：单独转让土地使用权，要征土增税，转让地上建筑物及其附着物产权，也要征土增税。

规则3：有偿转让的房地产，要征土增税。继承、赠与等无偿转让的房地产行为，不征土增税。

说明1：关于赠与

实际上不征收土地增值税的赠与行为只包括：

① 亲属之间赠与：赠与直系亲属，或直接赡养义务人。

② 间接公益赠与：通过境内非营利社会团体、国家机关，赠与教育、民政等社会福利公益事业。

说明2：关于继承

不征税情形1：

下列行为，不发生权属变更，不征收土地增值税

知识比较：抵押和抵债

【抵押不征税】房地产的抵押，在抵押期间，不发生权属转移的，抵押人不交土地增值税，债权人不交契税。

【抵债才征税】抵押期满，若以房地产抵债，发生权属转移的，抵押人要交土地增值税，债权人要交契税。

房地产开发企业自建自用行为：

房地产开发企业将开发的部分房地产（开发产品）：

用于自用或出租等商业用途，未发生权属转移，不征收土地增值税。

于职工福利/奖励/对外投资/利润分配/抵偿债务/非货交换等，发生权属转移时，视同销售，征收土地增值税。

知识总结：房企开发产品的税务处理

不征税情形2：

下列行为属于房屋的建设行为，不是转让行为：

① 房地产代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，向客户收取代建收入的行为，不征土地增值税。

② 合作建房行为，一方出地，一方出资金，合作建房：建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

特殊的行为1：房地产的交换

（1） 房地产交换，要征土地增值税。

（2） 居民个人之间互换自有居住用房地产的，经核实，可以免征土地增值税。

特殊的行为2：企业改制重组

上述改制重组有关土地增值税政策，不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。