今日帮考网为大家分享2020房地产经纪人考试辅导：房地产所有制和使用制(15)，供大家参考，希望对大家有所帮助，查看更多备考内容请关注帮考网房产经纪人考试频道。

一、国有建设用地使用权

1.国有建设用地使用权的设立

《物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式.其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让，还有租赁、作价出资(入股)和授权经营方式。

2.国有建设用地使用权划拨

(1)国有建设用地使用权划拨的概念

《城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”

(2)国有建设用地使用权划拨的范围

《物权法》第一百三十七条规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”《城市房地产管理法》第二十四条规定：“下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。”

(3)国有建设用地使用权划拨的特征

①以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

②划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收(拆迁)安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。

③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

④取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。

⑤在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

3.国有建设用地使用权出让

二、国有建设用地使用权出让年限

国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：

1、工业用地50年;

2、居住用地70年;

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

4、商业、旅游、娱乐用地40年;

5、综合或其他用地50年。

上述最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定，但实际年限不得高于法律规定的最高年限。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

按照现行法规，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。

三、国有建设用地使用权出让合同

采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所;②土地界址、面积等;③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;④土地用途;⑤使用期限;⑥出让金等费用及其支付方式;⑦解决争议的方法。

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