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各位要参加2020年房地产估价师考试的考生看过来哦,今天帮考网要给各位考生分享2020年房地产估价师《理论与方法》学习要点:房地产状况的调整,希望对各位考生有所帮助哦!
一、房地产状况调整的含义,进行房地产状况调整,是把可比实例房地产在其自身状况下的价格,调整为在估价对象房地产状况下的价格。可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况而不是它在估价时点或其他时候的状况。
二、房地产状况调整的内容
1、区位,区位状况比较、调整的内容主要包括:位置(方位、距离、朝向、楼层)、交通、环境景观、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素。
2、实物,实物状况比较、调整的内容很多,对于土地来说,主要包括:面积大小、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度、土地平整程度等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说,主要包括:建筑规模、建筑规模、建筑结构、设施、设备、 装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。
3、权益,权益状况比较、调整的内容主要包括:土地使用年限,城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中,遇到最多的是土地使用年限调整。
三、房地产状况调整的思路和方法,房地产状况调整的思路是:首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素,包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较,找出它们之间的差异程度;最后根据状况差异程度转换为价格差异程度。根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。
具体进行房地产状况调整的方法,有直接比较调整和间接比较调整两种。
直接比较调整一般是采用评分的办法,以估价对象房地产状况为基准(通常定为100分),将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。直接比较调整的表达式为:
可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/( )=在估价对象房地产状况下的价格,上式括号内应填写的数字,为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。
间接比较调整与直接比较调整相似,所不同的是设想一个标准房地产状况,然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分),将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为:
可比实例在其房地产状况下的价格X 100/()X()/100=在估价对象房地产状况下的价格,上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分,位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。
好了,以上就是2020年房地产估价师《理论与方法》学习要点:房地产状况的调整的全部内容了,如果各位考生还有不了解的地方,可以进入帮考网咨询了解哦!
房地产估价师有等级之分吗?:房地产估价师有等级之分吗?房地产估价师没有等级之分,这个是执业资格证书,不像职称有初级、中级和高级之分。房地产估价师通过几年的考试,难度上总体比以前提高了不少,需要你详细掌握属所有知识点,并且同时具备房地产估价实践经验。
房地产估价师是中级职称吗?:房地产估价师是中级职称吗?房地产估价师不是中级职称。房地产估价师是国家注册执业资格证书,不是中级职称。注册类的证书用于企业的资质和执业资格,与中级职称是完全不同的概念。
房地产估价师领取方式有哪些?:房地产估价师领取方式有哪些?房地产估价师证书领取方式各地区不同,往年一般是现场领取或者是由他人代领都可以,目前部分地区开始提供邮寄服务,考生填写邮寄地址,付邮费后就可以等待证书寄出了。
2020-06-01
2020-05-30
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