不动产抵押合同生效的前提不是登记吗？这个S项目明明没有登记过，(题目最后一句话)，为什么合同有效？

尊敬的提问者，您的问题涉及到不动产抵押合同的生效条件，以下是针对您疑问的详细解答：

1. 不动产抵押合同生效的前提条件：
根据我国《物权法》的规定，不动产抵押合同应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这意味着，抵押登记是不动产抵押权设立的必要条件，但并非抵押合同生效的前提。

2. 未登记情况下合同为何有效：
即使S项目没有进行抵押登记，抵押合同在双方达成一致并签订后，依然具有合同法上的效力。这是因为抵押合同属于债权行为，遵循合同法的规定。只要合同双方当事人具备相应的民事行为能力、意思表示真实、内容合法，合同即成立并生效。未进行抵押登记仅意味着抵押权未设立，但不影响抵押合同的效力。

在您提到的S项目中，尽管没有进行抵押登记，但如果抵押合同符合上述条件，那么合同依然有效。

3. 注意事项：
虽然未登记的抵押合同在合同法上具有效力，但在物权法上，抵押权未设立可能导致债权人在实现债权时受到限制。因此，在涉及不动产抵押的情况下，建议及时办理抵押登记，以确保抵押权的设立。

希望以上解答能够帮助您解决问题。如有其他疑问，请随时提问。祝您工作顺利！