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房地产买卖市场概述

房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。房地产买卖市场可能有固定的交易场所，称之为有形市场，否则就是无形的。房地产买卖市场的主体为卖方和买方。卖方也称为房地产供给者，主要有房地产开发企业和房屋所有权人。个人出售房地产的原因主要有住房改善、急需资金、获利变现、规避风险或离开本地。买方也称为房地产的需求者，任何单位和个人都可以成为房地产买方。买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。

由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房地产买卖市场主要具有以下几个方面的特点。

(1)垄断竞争性。由于房地产不像普通商品一样可以做到标准化生产、市场上存在大量可替代的产品、相互之间竞争充分，房地产市场上在售的房地产商品各不相同，竞争往往不够充分，具有垄断竞争的特征。特别是新建商品房市场，由于某一区域某个时间段的在售项目通常较少，往往只有一个或者几个房地产开发企业，容易形成区域垄断。二手房市场中，由于交易双方主要为分散的家庭，竞争性较新建商品房市场更为充分。

(2)区域性。房地产买卖市场是典型的区域市场，不同的城市之间，甚至同一城市的不同区域之间房地产市场的规模、价格水平、供求状况、价格走势等情况都可能差异很大。因此，分析房地产市场形势时，要区分不同的城市或区域。

(3)周期性。房地产业受到经济发展、人口、政策等多种因素的影响，以及房地产业本身运行规律的制约，房地产市场会表现出周期性波动，出现高峰期和低谷期。房地产市场周期主要体现在房地产的价格、成交量、房地产开发投资等指标的周期性变化上，没有只涨不跌或者只跌不涨的房地产价格，没有永远火爆的房地产市场。

(4)易形成泡沫。由于房地产寿命长久、供给有限、保值增值，具有很好的投资品属性，房地产市场容易出现投机。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。国际上曾出现过多次严重的房地产泡沫事件，泡沫一旦破裂，对宏观经济和金融体系的影响巨大。

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