各位要参加2020年房产估价师考试的考生们看过来哦！今天帮考网要给各位考生分享2020年房产估价师考试《理论与方法》的每日一练，感兴趣的考生赶快来围观哦！

单选题

1、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。

A、457.40

B、476.98

C、686.10

D、715.48

2、某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为( )万元。

A、1372.7

B、1309.9

C、953.9

D、900.6

3、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元。

A、228.23

B、229.36

C、224.74

D、223.63

4、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

A、536

B、549

C、557

D、816

5、已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于( )元/m2。

A、3816

B、3899

C、4087

D、4000

【参考答案及解析】

1、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100×(1-40%)=60(万元)，n=40-8=32(年)，V=60/8%×[1-1/(1+8%)32]=686.10(万元)。参见教材P221。

2、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(万元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(万元)。参见教材P221。

3、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21(万元);(2)再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(万元)。参见教材P221。

4、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(万元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(万元)。参见教材P221。

5、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。根据下列公式，

Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}

代入数据得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)。参见教材P224。

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