A、与国有企业换房的外资企业
B、合作建房后出售房产的合作企业
C、转让办公楼的事业单位
本题考核土地增值税的纳税人。
选项ABC正确：土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括内外资企业、行政事业单位等有应税行为的单位和个人；
选项D错误：房地产开发企业应当属于土地增值税的纳税人，但建造、出售的是普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，属于免税范围。