六、案例分析题(本题15分)

30、甲、乙双方于4月2日约定：甲向乙以8万元的价格购买房屋3间，分两次将房款付清，付清价款后房屋即归甲所有，乙迁出该房屋;乙若想继续利用此房经商，则应该于甲最后一次付清房款之前与甲签订房屋租赁合同，租金为每月2000元。合同签订后，甲即付清了全部房款，双方于5月16日又办理了房屋所有权过户登记手续，但双方未签订房屋租赁合同，乙也没有迁出此房，而是继续在此经商，每月月初支付给甲2000元房租。6个月之后，乙未按时交付第7个月的房租，甲即宣布解除租赁合同，要求乙迁出此房屋，遭到乙的拒绝，于是甲便向当地法院起诉，要求解除租赁合同，并归还房屋。问：

(1)如何认识甲、乙签订的买卖合同中有关交付的性质?为什?

(2)甲何时取得该房屋的所有权?为什么?

(3)假如乙于4月28日以9万元的价格将房屋又卖与丙，并与4月29日办理了过户手续，那么房屋的所有权应该归谁?为什么?

(4)如果甲、乙二人在5月16日办理了房屋过户手续后，甲将房屋卖给丁，那么甲、乙之间的租赁合同是否有效?为什么? 问：

(5)如果乙以事后未达成租赁协议为由主张返还租金，法院是否应予支持?为什么?

参考答案：

一、单项选择题

1.D 2.C 3.D 4.D5.C　　6.C 7.D 8.B 9.B 10.B

11.C 12.B 13.D 14.D 15.C　16.C 17.A 18.D 19，C 20.A

二、多项选择题

20.ABC 21.BC 22.BCD 23.AB 24.AC 25.BCD 26.ABCD

三、简答题

1、答：法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织,其法律特征如下：(1)依法成立; (2)有必要的财产或经费;(3)有自己的名称、组织机构和场所; (4)能够独立承担民事责任。

2、答：(1)拒绝要约的通知到达要约人;(2)要约人依法撤销要约;(3)承诺期限届满，受要约人未作出承诺;(4)受要约人对要约的内容作出实质性变更。

四、辨析题答案

1.【答案】(1)该说法不完全正确。(2)根据侵权行为法原理，一人做事一人当是指一个人的行为致人损害时由行为人自己承担责任，该说法反映了个人责任自负原则和过错责任原则。(3)所谓个人责任原则，是指一个人的行为致使他人造成损害的，只由行为人承担责任，不能株连他人;所谓过错责任原则，是指一个人只有其行为在其有过错的前提下，才承担责任。无过错的不承担责任。从这个角度说，该说法是正确的。(4)当法律有特别规定时，对他人的行为也应当负责。如被代理人对代理人的代理行为、国家机关对其工作人员的职务侵权行为、雇主对其雇工的业务侵权行为、监护人对被监护人造成他人损害的行为等。故从这一角度说，该说法是不正确的。

五、法条分析题

.【答案】 本条是有关缔约过失责任的规定。缔约过失责任是指在订立合同过程中，当事人一方违反依据诚实信用原则产生的先合同义务，导致另一方信赖利益损失时应当承担的损害赔偿责任。

其构成要件是：

(1)一方违反先合同义务。

(2)他方遭受信赖利益损失。

(3)一方违反先合同义务与他方所受损失之间有因果关系。

(4)违反先合同义务的一方具有过失。

其法律效力是有过失一方须赔偿对方信赖利益的损失，一般包括缔约费用、准备履行合同所支出的费用、丧失与第三人另订合同机会造成的损失等。

六案例分析题

答案(1)甲、乙之间签订的房屋买卖合同交付性质属于占有改定，即甲、乙在买卖合同中的约定并未现实交付，而是由出卖人继续占有标的物，而买受人甲仅仅取得了房屋的问接占有，故为占有改定。?(2)甲自5月16日取得房屋的所有权，因为根据我国法律的规定，不动产所有权自办理登记过户时起转移。本案甲、乙双方办理房屋过户登记的时间为5月16日，所有权则从即日起由乙转移给甲。?(3)房屋所有权归丙，因为确认所有权的标志是登记，不动产以登记为公示方式，故所有权归丙。?(4)甲、乙之间的租赁合同有效，因为根据合同法的有关规定，在租赁合同有效期内，租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。?(5)法院不予支持乙返还租金的请求，因为租赁物所有权发生变动，、不影响租赁合同的效力，租赁合同继续有效。尽管二人没有签订正式书面租赁合同，但口头租赁合同也是有效的。?【精解】本案例适用的法条主要有：《合同法》第133条(标的物所有权的转移)、第29条(买卖不破租赁)。这里有一个问题需要澄清，即《合同法》第133条的适用问题，第133条规定的“法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，法律另有规定指的是不动产以登记为转移的情形，当事人另有约定主要是指当事人约定的所有权保留条款。