参考答案

(1)各方案该公司应纳土地增值税方案一:销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元)计算扣除项目:①取得土地使用权所支付的金额:2000万元②房地产开发成本:8800万元③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)④税金:营业税=18200×5%=910(万元)城建税及教育费附加=910×(7%+3%)=91(万元)印花税=18200×0.05%=9.1(万元)土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001(万元)⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041(万元)增值额=18200-15041=3159(万元)增值率=3159÷15041×100%=21%<50%适用税率30%。应纳土地增值税税额=3159×30%=947.7(万元)方案二:销售收入=91000×1978÷10000=17999.8(万元)计算扣除项目:①取得土地使用权所支付的金额:2000万元②房地产开发成本:8800万元③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)④与转让房地产有关的税金:营业税=17999.8×5%=899.99(万元)城建税及教育费附加=899.99×(7%+3%)=90(万元)印花税=17999.8×0.05%=9(万元)土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99(万元)⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(万元)增值额=17999.8-15029.99=2969.81(万元)增值率=2969.81÷15029.99×100%=19.76%根据土地增值税税收优惠规定:建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税,所以,第二种方案不缴纳土地增值税。
(2)比较分析对房地产公司更为有利的方案,并计算两个方案实现的所得税前利润差额方案一所得税前利润=18200-(2000 +8800 +1000 +1001+9.1+ 947.7)=4442.2(万元)方案二所得税前利润=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+9)=5200.81(万元)方案二虽然降低了售价,但是由于不需要缴纳土地增值税,使得税前利润较方案一高,所以,对房地产公司更为有利的是方案二。两种方案在所得税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61(万元)