尊敬的老师，您的问题是关于个人出租住房税收政策中的税率问题。以下是详细解答：

一、12%税率的原因：
个人出租住房所得到的租金收入，按照我国个人所得税法的相关规定，应纳入“财产租赁所得”项目，并按此项目规定的税率缴纳个人所得税。一般情况下，财产租赁所得的税率是按照20%的税率进行征收。但是，为了照顾出租住房这类较为普遍的收入形式，国家对个人出租住房的税收政策进行了优惠，将其税率从20%降低至12%。

二、减免4%的优惠政策：
在2019年，为了进一步减轻个人出租住房的税收负担，国家财税部门出台政策，对个人出租住房的税收征收方式进行了调整。根据这项政策，个人出租住房可以在计算应纳税额时，扣除实际发生的租金收入中4%的费用作为税前扣除，也就是说，实际税负仅为按照租金收入8%的税率征收个人所得税。

总结以下两种情况：
1. 按12%的税率缴纳：这是基本的税率规定，适用于个人出租住房的租金收入。
2. 减按4%扣除：这是在12%税率基础上，进一步给予税收优惠，实际操作中先将租金收入的4%作为费用扣除，然后再按12%的税率计算应纳税额，实际上相当于只对租金收入的8%进行征税。

希望上述回答能够满足您的要求，如果还有任何疑问，欢迎继续提问，我会耐心为您解答。