问答
400-660-1360
全部考试
记住密码
记住密码
已有账号?请绑定
找回密码
重置密码成功

请谨慎保管和记忆你的密码,以免遗忘或丢失

恭喜您注册成功

请谨慎保管和记忆你的密码,以免遗忘或丢失

免费注册
注册即代表同意《用户协议》《隐私政策》
首页 工程 金融 会计 医学 学历 外语 求职 资格
当前位置: 首页 问答中心 房产经纪人 正文
求论文一篇,论房产中介的好处。非论文也可以
用户头像 阜阳律师2012
5回答·20人浏览

求论文一篇,论房产中介的好处。非论文也可以

我来答
最佳答案
用户头像 zzvg
2019-07-21 10:02
一.目前我国房地产中介市场发展现状
加入WTO后的中国,房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大,二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景,房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例,2002年之前在上海,外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业,如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务,而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业,如普通二手房、商品房……
今天的房地产中介服务,不再是单一的房地产咨询、价格评估,还有房地产经纪等活动,房地产中介企业也不再是单一为卖方(即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人)服务,更多的要对消费者即购房者负责,充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险,因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二.房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人(使用人)、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险,实现交易目的,获得预期利益。
(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务,其中比较常见的法律问题有:
1. 来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件,就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人,其在房地产市场进行交易的动机各不相同,有的人想卖小房换大房,有的人想低价买高价卖,有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机,还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如,夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋;房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售;职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定,或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋,是出于对中介机构专业人士的信任和信赖,因此,对于交易主体是否合法,房地产中介机构应当进行严格的审查,如果中介机构未尽审查义务,导致合同无效,给交易一方造成损失了,就应当承担相应的责任。
2. 来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋,中介机构应当对房屋的有关情况予以调查,如果出现下列情况,中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让:①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围;②房屋权属有争议或者房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的;③房屋已设定抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的;④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务,给合同一方(一般指买方)造成损失的,应当承担赔偿责任,当然如果是委托人(一般指卖方)刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的,则由委托人承担相应的赔偿责任。
3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记,出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费,办理产权过户手续,房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中,如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议,其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现,房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定,这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险,关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解,谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失,还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况,如中介机构未能尽到谨慎审查的义务,致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的,房地产中介机构应承担赔偿责任。
(二). 房地产评估过程中出现的法律风险:
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制,对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下,估价风险与主观因素关联较大,如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法、估价价值不匹配,或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解,或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握,而导致估价结果与事实相差悬殊,从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险,主要表现有估价人员工作态度不认真,估价报告质量低劣,或受自身执业能力限制,使估价结论发生较大偏差,在未明确委托评估房地产的情况下,就盲目估价,导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下,轻率确定经济性贬值率或贬值额,以及估价人员与委托方有利害关系,使估价结论失去公允性,从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险,主要系客观因素引发的风险。
包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外,由客观外界不确定因素引发的风险也比较多,通常情况下有,委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员,或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷,例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况,致使估价严重失实。同时,法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外,由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题,给估价操作带来难度,易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当,也容易产生风险,造成经济纠纷。
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》,其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定,对于其法律责任未有专门明确,只是强调了违反管理规定的一般罚则,即行政责任问题,对于刑事责任规定了"房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任"。广泛的法律责任还包括民事法律责任,通常,合同责任既包括合同约定的责任,同时也包括法律规定的责任。其中,合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定,违约方就应当按照约定向守约方承担责任;对于没有约定的情形,应当按照法律规定追究违约方责任。
中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间代理业务等方面的服务,可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任,承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等,可以单独适用,也可以合并适用,对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。
其他回答(4)
用户头像 基葳
2019-07-20 01:50
传统的房地产营销模式是“房地产中介营销模式”,具体内容见下方:
[摘 要]房地产中介的营销模式,随着房地产事业的发展而发展,由单一迈向多元,主要模式有:单一的门店式营销模式;纵向的连锁店营销模式;横向的联动式营销模式;便捷的网络化营销模式。房地产中介的营销模式仍将不断地推陈出新,随着社会的发展而发展。
[关键词]房地产中介 营销模式 发展
作者简介:郭锐娟(1963—),女,广州市番禺区工贸职业技术学校,财经讲师,经济师。
所谓中介,是介于供应者与需求者之间的一座桥梁,是沟通供需双方,撮合交易成功的一种经营组织。房地产中介就是这样一种经营组织,它在房地产交易市场中,沟通房地产开发商(或房地产供应者)与房地产购买者之间关系,为买卖双方传递交易信息,搭建交易平台,推动交易实现。房地产中介的营销模式,随着房地产事业的发展而发展,由单一迈向多元。本文拟就此展开研究。
一、单一的门店式营销模式
早期的房地产中介,开业经营往往是从一桌一椅开始,非常简陋,行业门槛较低。中介人员只要做到以勤为本,即勤联系顾客,勤接待顾客,勤了解市场,经营一般不会陷入困境。如果能在勤的基础上加上诚信,即诚恳待客,诚实办事,信守合约,信守道义,则这些房地产中介公司极易得到发展,由小变大,由弱变强。
楼主怎么会在网上查询论文资料呢?论文资料可以通过“检索”来查询,找到电子资料库,然后进行“检索”就可以了。
用户头像 小SHJ
2019-07-20 11:34
随着我国经济改革的进一步深入,社会诚信问题越来越受到社会各界的广泛关注。这一问题,不仅关系到中国的政治建设和道德建设,更会对中国的经济建设和企业内部管理产生深远的影响,社会诚信不仅是一种理念,也是一种规则、体制、载体、资本,基至是一种生产力。房地产中介服务是市场经济的产物,它所面对的客体是特殊形态的商品——房地产,房地产中介服务在促进中国房地产市场快速健康发展,推动房地产业走向繁荣的过程中起到了积极的作用。其独特的商品特性以及形态决定了居间服务的复杂性,时间长、专业性强、金额大,一般客户非常慎重,交易成交率较低。从业者不仅必须具备良好的专业素质,诚信也是必备的条件之一。
一、房地产中介行业存在的问题
近年来,房地产中介行业获得了长足发展,与广大消费者的生活越来越近,也越来越紧密,人们对房地产中介的期望和要求也越来越高。但是诚信问题并没有得到很好的解决,在许多交易场合,诸如“谢绝中介”、“中介免谈”等情况时有发生。在提供服务的过程中也出现了不少问题,引发了不少消费纠纷,为什么会产生这样的问题,主要有以下两个方面的原因。
(一)入市门槛低,从业机构和人员鱼目混珠。中介行业入市门槛低,主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理尚未完全到位、营业场所及从业人数限制不多;一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超范围从事房产中介业务;此外,无照经营、无资质经营也是屡禁不止。本来根据国家有关政策规定和市场要求,对房产中介机构和房产经纪人的素质都有较高的标准和要求,但事实上,目前许多中介企业和从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作、多收费、乱收费等现象,严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。
(二)房产中介机构暗箱操作频繁,企业信任度不高,老百姓对房产中介企业难言信任。有些不正规的公司,为达到营利目的,广设陷阶,恶意欺诈消费者,既损害了消费者的利益,引发交易纠纷层出不穷,又使房产中介行业成为在媒体上曝光最多的行业之一。其欺诈手段大多如下:
1、“空手道”。有一些房地产中介以挂靠形式,一不申报,二无实力,仅靠摆放几张桌凳、刊登几则广告就上马了,全无制度可言,就靠打“游击战”、“拖延战”谋利。
2、“狐假虎威”。其在媒体上发布的广告,都说是些地理位置上乘、价格低廉的好房子。据业内人士透露,大致只有5成不到的信息是属实的,其余均为胡乱编造,是用假信息作为吸引顾客的诱饵。
3、文字游戏。以格式合同的形式规定不公正、不合理的条款。房地产中介公司利用格式合同的形式向消费者提供明显不平等的合同条款,并做出不合理、不公正的规定。有的合同中主要条款规避法规,往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款,在措词上故意模糊或回避,出问题时,好把责任推干净。
4、利用“房托”。制造房源紧张或者紧俏的假象,诱使消费者仓促交易,哄骗消费者上当。骗术通常有两种,其一是让员工分别扮成业务员、房主等,顾客上门时便上演成交双簧;其二是员工假扮房主与求房者“智斗”,或利用不存在的假房源与求房者周旋,最终达到骗取信息费的目的。
5、利用虚假信息骗取中介费。有的经纪人或中介公司制造虚假或不实广告信息,诱导消费者。其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充优等。一旦消费者缴纳定金或中介费后,就以种种理由推脱或不理不睬消费者,更有甚者,业务员收了定金后卷款逃走。有些房地产经纪公司与业主串通一气骗买主上钩,等买主看了房交了佣金甚至定金后,就编造各种理由致使交易不成。
6、赚取不当差价。这种情况是经纪人或中介公司采用“压上家、瞒下家”的手段,在买卖双方信息不对称的情况下,压低卖价,抬高买价,隐瞒委托人的实际出卖价格,从中获取差价收入。
7、逃避国家税收。房地产中介机构故意诱导消费者以低于实际交易价格的价格签署房屋买卖合同,从而以逃避国家税收的方式促成交易。
8、不兑现承诺。经纪人或中介公司为了提高成交率,获得佣金,随意口头承诺,如确保投资回报、解决抵押贷款、规避所得税等,而当承诺兑现不了时,却又一推了之。
9、不提供收费凭证。有的房地产经纪或者中介公司只给收据不开发票,逃避国家有关的税收。
二、房地产中介行业存在问题的原因
房地产中介的上述行为,扰乱了房地产交易市场的正常秩序,挫伤了消费者积极的消费心理,损害了房地产开发商和购房者双方的利益,对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的不良性影响。上述问题的出现,我认为主要原因有:
(一)我国房地产中介服务领域法律法规相对滞后,中介机构承担民事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。标准难界定,主导权不明,明示指导不明,法律责任不清,行业解释不清楚。比如,有的地方性法规规定,中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而,由于执业登记管理严格,有些设立人便通过各种方法到工商局先拿执照,避开执业登记,而后非法执业。对这些只有营业执照、没有资质证书的中介企业,行业监管就无从落实——行业主管部门甚至弄不清楚有哪些公司在做中介业务,这就会导致房地产中介市场成为无监管的“灰色地带”。
(二)人员素质及信誉偏低。由于房地产中介服务业兴起时间不长,从业人员资格认证制度尚不规范,匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关经营活动的经历。有些虽取得了执业证书,在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等。
(三)房地产中介行业诚信观念不足。
(四)一些消费者法律意识不强,贪图便利,缺乏自我保护能力。
(五)消费者妥协让步。解决纠纷的成本过高,使得消费者做出过多的妥协,使得中介公司实施违规行为的代价过低,从而助长了违法、违规行为的出现。
三、推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化
要促使房地产中介行业规范、有序的良性发展,使消费者利益与经营者利益实现双赢,从而推动整个房地产市场的持续和谐发展,我们认为从构建和谐社会,保护消费者权益的角度出发,应当从以下几个方面推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化:
(一)大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善。法制的健全是行为规范的根本,我国目前房地产中介服务方面的法律法规体系尚待完善,尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏,而且规定过于笼统原则,缺乏可操作性,有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。现有的《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》这两部法律和规章,主要规定了中介机构违规后的行政责任,整个规定行政色彩过浓。而对于房地产开发公司或消费者而言,他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构,而是自己的损失如何得到补偿,如何向法院寻求民事救济。换言之,能够抚平经济创伤的,只能是民事赔偿。而我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面,没有过多的规定,因此在今后的立法中,应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。
(二)进一步加大行业监管力度,加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理,严格执行资格认证制度,强化中介服务规范化管理。随着房产交易市场的发展,为数众多的不规范企业及不规范市场行为的存在,对房地产二、三级市场的发展造成了严重障碍。因此,我认为应进一步规范和发展房产交易市场,按照《城市房地产管理法》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》和《城市房地产中介服务管理规定》等国家有关法律法规的规定,改变目前政出多门、多头管理、多头发证的混乱现象,系统性地制定房产中介服务领域市场准入、监管、退出实施办法,提高房地产行政主管部门对房产中介市场管理的权威性和严肃性;要进一步完善中介企业和从业人员的资质、资格管理制度,在房产中介领域通过年检、评优活动,对一批信誉好、操作规范、有实力的中介企业在政策、税收、技术等方面予以扶持,并通过兼并、连锁、加盟等形式,提高整个房产中介服务行业的整体水平;房地产行政主管部门要充分利用网络信息手段,将房产中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案,向社会公示,接受社会监督;要实施市场禁入制度,提高违规经营成本,对严重违反法律、法规,扰乱市场秩序,损害消费者利益的有关中介企业和从业人员视情节轻重实行在一定时间内或终身市场禁入。
(三)在从业人员素质上,向综合化发展。凡房地产市场比较成熟的国家或地区,其对中介从业人员的考核都有严格规定,如美国要求至少有2年以上从事房地产工作的经历,并修完与房地产有关的8门学科,才算具备获得房地产经纪人执照的资格。由此可见,日益发达的房地产市场呼唤着高素质人才,这种人须具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的信誉及道德水准。综合素质差的人,在此期间如不加强自我能力的提升,最终势必会被淘汰出局。
(四)推动行业自律,增强诚信意识,构建公平的交易环境。“人无信不立,国无信不威”,诚信是一个企业的生命之源,企业经营要靠诚信,企业发展更要诚信。在房地产中介行业,"诚信"成为了消费者讨论最多的话题,而房产交易中所出现的少数经营者诚信缺失和不规范操作行为使得消费者对房地产中介机构产生了严重的不信任感,甚至对中介机构望而却步。这不仅严重损害消费者的利益,而且对房地产销售和流转造成不利的影响,最终损害房地产中介机构和经纪人本身的利益,可谓两败俱伤。由于房地产的交易本身就是相当复杂的,市场存在着信息严重不对称的现象,交易标的本身又是一个高价值的产品,对于消费者来讲可能是其一生的心血,所以在这种情况下,诚信对交易双方来说显得尤为重要。作为中介机构,要想增加消费者的信任度,就应该最大限度的增加交易的透明度,使消费者的知情权得到切实保障,从而进行公平交易。同时还应当加强对从业人员的素质教育,提高从业人员的职业道德水平和专业胜任能力,塑造良好的职业形象,提高行业的社会公信力,借鉴国外同行业的先进经验,尽快制定房地产中介行业的行为准则和操作规范,尽快完善管理机制,使房地产中介行业在诚信、自律的市场环境下健康发展。
(五)加强对消费者的普法教育,增强消费者的法律意识,提高消费者的自我保护能力。 在房地产交易市场当中,消费者由于专业知识的欠缺和交易信息的缺乏,处于弱势地位。因此,我们的立法者在立法过程就对消费者这个弱势群体做了倾斜性的法律保护。但是消费者本身因为各种原因的制约,不能完全了解或者理解法律,因此就无法运用法律的武器来维护自己的权益。当然这其中也包括消费者自身是否能够理智维权,理性消费、是否能够切实遵守合同约定的问题。我们消委会一直将消费法律宣传、消费教育和消费指导作为我们的重要工作来抓,这些年来也取得了一定的成效。我市消费者的权利意识和自我保护的能力在全国范围来讲当属前列。但是,对消费者的普法教育任重而道远,还需要社会各方面的大力配合,如果每一个消费者都能知法懂法用法,对整个社会的经济环境和法制环境的良性发展都是起着促进作用的。
(六)市场的参与各方共同努力,探索更加经济、快速、有效的纠纷解决途径。《消费者权益保护法》规定了四种解决消费纠纷的途径:协商和调解都是在自愿的基础上进行,不具有强制力。诉讼的程序复杂,成本过高。而仲裁虽然程序简便,但是如果事先没有仲裁协议又不能启动仲裁程序。这些途径解决纠纷要么没有强制力,要么成本过高,使得消费者权衡之下,不得不做出过多的妥协。这种妥协在一定程度上助长了中介机构的违规行为,不利于整个行业以至整个经济环境的健康发展。因此,探索一条经济、快速、有效的纠纷解决途径,对于缓解社会矛盾,促进经济和谐发展,构建和谐社会,有着非常重要的意义。
目前房地产中介市场的规范和完善,需要市场的参与各方(包括经营者、消费者、政府部门、社团组织等)的积极努力,科学分析消费纠纷及其产生的原因,更加积极主动地正视矛盾、化解矛盾,综合运用各种手段,最大限度地减少不合谐的因素,不断促进房地产中介行业和整个社会的和谐发展。
对房地产中介行业诚信问题的思考
【内容摘要】
一、房地产中介行业存在的问题
近年来,房地产中介行业获得了长足发展,与广大消费者的生活越来越近,也越来越紧密,人们对房地产中介的期望和要求也越来越高。但是诚信问题并没有得到很好的解决,在许多交易场合,诸如“谢绝中介”、“中介免谈”等情况时有发生。在提供服务的过程中也出现了不少问题,引发了不少消费纠纷,为什么会产生这样的问题,主要有以下两个方面的原因。一是入市门槛低,从业机构和人员鱼目混珠,二是房产中介机构暗箱操作频繁,企业信任度不高,老百姓对房产中介企业难言信任。其欺诈手段大多如下: “空手道”、“狐假虎威”、文字游戏、利用“房托”。、利用虚假信息骗取中介费、赚取不当差价、逃避国家税收、不兑现承诺、不提供收费凭证等。
二、房地产中介行业存在问题的原因
房地产中介的上述行为,扰乱了房地产交易市场的正常秩序,挫伤了消费者积极的消费心理,损害了房地产开发商和购房者双方的利益,对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的不良性影响。上述问题的出现,我认为主要原因有:
(一)我国房地产中介服务领域法律法规相对滞后,中介机构承担民事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。标准难界定,主导权不明,明示指导不明,法律责任不清,行业解释不清楚,导致房地产中介市场成为无监管的“灰色地带”。
(二)人员素质及信誉偏低。从业人员资格认证制度尚不规范,匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关经营活动的经历,过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等。
(三)房地产中介行业诚信观念不足。
(四)一些消费者法律意识不强,贪图便利,缺乏自我保护能力。
(五)消费者妥协让步。解决纠纷的成本过高,使得消费者做出过多的妥协,从而助长了违法、违规行为的出现。
三、推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化
从构建和谐社会,保护消费者权益的角度出发,应当从以下几个方面推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化:
(一)大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善。我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面,没有过多的规定,因此在今后的立法中,应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。
(二)进一步加大行业监管力度,加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理,严格执行资格认证制度,强化中介服务规范化管理。我认为应进一步规范和发展房产交易市场,改变目前政出多门、多头管理、多头发证的混乱现象,系统性地制定房产中介服务领域市场准入、监管、退出实施办法,进一步完善中介企业和从业人员的资质、资格管理制度,对一批信誉好、操作规范、有实力的中介企业在政策、税收、技术等方面予以扶持,并通过兼并、连锁、加盟等形式,提高整个房产中介服务行业的整体水平,实施市场禁入制度,提高违规经营成本。
(三)在从业人员素质上,向综合化发展。日益发达的房地产市场呼唤着高素质人才,这种人须具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的信誉及道德水准。
(四)推动行业自律,增强诚信意识,构建公平的交易环境。作为中介机构,要想增加消费者的信任度,就应该最大限度的增加交易的透明度,使消费者的知情权得到切实保障,从而进行公平交易。同时还应当加强对从业人员的素质教育,提高从业人员的职业道德水平和专业胜任能力,尽快制定房地产中介行业的行为准则和操作规范和完善管理机制,使房地产中介行业在诚信、自律的市场环境下健康发展。
(五)加强对消费者的普法教育,增强消费者的法律意识,提高消费者的自我保护能力。
(六)市场的参与各方共同努力,探索更加经济、快速、有效的纠纷解决途径。探索一条经济、快速、有效的纠纷解决途径,对于缓解社会矛盾,促进经济和谐发展,构建和谐社会,有着非常重要的意义。
对房地产中介行业诚信问题的思考
【政策建议】
应当从以下几个方面推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化:一是大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善,强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。二是进一步加大行业监管力度,加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理,严格执行资格认证制度,强化中介服务规范化管理。三是在从业人员素质上,向综合化发展。四是推动行业自律,增强诚信意识,构建公平的交易环境。五是加强对消费者的普法教育,增强消费者的法律意识,提高消费者的自我保护能力。六是市场的参与各方共同努力,探索更加经济、快速、有效的纠纷解决途径。
用户头像 chennehcchen2024
2019-07-24 08:03
从你的问题来看 你平时应该很少写东西
像毕业用的文章 都有其特有的写法 你平时没怎么写
一下子很难把握好的 如果你想找人帮忙
可以咨询一下我 咨询一下总有好处的
。。。。。。。。具体。。。。。。。看下面的号子。。。。。。。
6.4.2。 。 。继续看下面。 。 。
。 。6.6.7。 。 。继续看下面
。 。4.4.1 。 。 。号码结束
(这三排加起来是我的号子 加我 在线的 )
用户头像 爱国一公民
2019-08-26 20:50
欠1发达地区g社会中1介4机构存在问题及t对策 1005-78-27 近几w年来,随着社会主义u市场经济体制的不w断深化3,各类社会中1介0机构如雨后春笋般应运而生。由于o受多种因素的影响,这些社会中3介2机构在发展过程中7出现了k一s些问题,甚至成为4导致腐败的一u个j诱因。加强对社会中8介2机构的监管,已e成为6当前反7腐倡廉的一c项紧迫任务。龙泉市地处偏远山q区q,其社会中5介0机构的发展现状及e存在的问题,在欠3发达地区l具有一l定的代表性。最近,我们通过问卷调查、走访和召开p座谈会等形式,对社会中1介2机构有关情况进行了v调查。本文3就所存在的问题及d其防范对策作些分4析与x探讨。 一i、 社会中0介7机构的现状 截止80006年4月2底,在龙泉市工f商部门f注册登记的社会中8介2机构共42家。实际情况远远高于t这个q数字,未通过注册登记还有如律师事务所和一g些职业介3绍所,以5及n非盈利性的民间组织等。对走访调查的03家社会中7介7机构情况进行了l分0析,具体情况如下b:从2类别看,咨询机构8家,占50%;评估机构7家,占46%;服务机构5家,占64%;代理机构8家,占7%;监理机构3家,占2%;公5证机构2家,占2%;独立审计1机构8家,占7%;其它组织1家,占2%。从2隶属关系看,附属政府行政主管部门t未脱钩的00家,占85%;依托原主管部门b承揽业务的2家,占61%;市场化6运作的3家,占01%。从1规模看,80人c以4上d的6家,占13。7%,1-60人f的1家,占44。4%;7人o以4下p的6家,占65%。调查情况表明,普遍存在固定人h员少4,临时聘用人h员多的现象。从5运转情况看,正常运转且效益较好的有66家,占11%;效益一d般的有4家,占34%;运转不e正常且效益差的有8家,占7%。 二f、社会中2介3机构存在的问题及n其成因 (一z)存在的突出问题 一v是“明脱暗不e脱”,“坐收渔利”。从2调查情况看,中5介6机构与k主管部门n未脱钩占17%,依托原主管部门k承揽业务占84%,而真正市场化3运作只占72%。调查表明,多数主管部门z不v愿主动放弃手2中2这块“肥肉”,毕竟可以8带来一v定的经济收入e,如有的单位利用中8介3机构建“小u金库”,作为1弥补办3公5经费的不e足和为7职工d搞福利。 二o是“画地为7牢”,竞争有失公0平。据调查,不g同区p域间的中0介8机构在业务方2面各自为5政,互2不b干x涉。如不h同县市之x间的评估机构就有事先约定,各占领地,互5不y侵犯利益;在同一i区j域间不y同中1介3机构之b间互2相商量,在业务上y各分4一v杯羹。房产部门u和物价部门r都有房产评估资质,但在业务上a各分6一x块,互7不q侵犯,如需司法机关裁定的房产由物价部门q的评估机构评估,其它的房产由房管部门a的评估机构评估。这样就影响了k中7介3机构间的竞争,损害了t消费者的利益。 三n是管理权限不g清,职责不b明。当前在有些职能部门g中8存在不l愿管、不v知管、不h敢管和无g法管等现象。不o愿管——有些职能部门t认5为6中4介5机 构已s脱钩,已d有行业协会管理,本身监管力n度已l减弱,再者与n部门f利益影响不e大f,所以1听之t任之v,不c愿意去管理;不t知管——有关管理办8法对部门c职能确定不z明确,使职能部门v不j知从7何下q手2,履行管理职责。如经贸部门z在“三d定”时有行业协会管理职责,设有行业管理科,而在行政许可清理时,行业协会和民间组织又r归民政部门v负责管理;不h敢管——管理制度相对滞后,对一h些新生的中8介4机构管理模糊,如一q些寄售商行和典当机构,有关职能部门g怕管不a好而担责任,不n敢主动去管;无a法管——职能部门j对未脱钩的中1介6机构,为8了n维护利益,有的已d成为7牟利的工n具,如存在职工h参股现象,收入g以7股金分5红为2主,所以5造成主管部门h无t法管。还有一t些“地下q中8介4”和一k些营业不l正常的中2介6机构,职能部门o也l无l法对其进行管理。 四是信用缺失,派生新的腐败源。营利性社会中4介6机构要在竞争中7生存和发展,追求利润是无x可厚非的,中2介3机构掌握着重要的程序性权利和专t业性权利,由于n受中5介7双6方2的利益引2诱和利益胁迫,一t些中7介8机构为7了e自身利益,干c起了g充当腐败中3介0的勾6当。如某市纪检监察机关查处了u一z起企业改制案件,一g些社会中5介7机构在改制中6扮演了i不u光彩的角色,导致2名党员干s部受到党纪政纪处分4,有4人c移送司法机关处理。 (二w)成因分0析 2、认0识上l存在误区z。社会中3介7机构是市场经济的产物,是社会发展的新生事物,目前干j部群众对此认2识不r清、重视不z够。首先是概念含混,许多人b的观念中0“中8介3”等同于p“介5绍”,把中1介4机构简单地理解为6提供信息、咨询服务的作用,这就难免造成市场供需双0方7对中0介8组织行为5的信任感不m足;其次误把中1介3机构的服务理解为8就是收费,企业和个e人b都不b愿意多花钱;再次是欠4发达地区c还不j习b惯与z中7介1机构合作,不e善于q或不o愿意借助中4介0机构为5自己e服务,有的还甚至把中5介3机构的业务和行政管理混为3一p体。 0、管理制度相对滞后。社会主义c市场经济是法制经济,作为8中0介4市场来说,目前还没有相关的条例或法律法规使其依法运行,有的也g仅8是一k些行业性的规定和制度,而且还不l一i定规范和全面。《浙江省社会中6介5机构管理办6法》于t0005年3月3份出台,随着社会中1介6机构的快速发展,它已r不b能涵盖对所有中5介8机构的管理。按照行政许可法的有关规定,还需通过立法程序加以7完善。 3、社会中5介6市场小b。经济总量相对较小a,以82019年为0例,龙泉市的全年生产总值为668。4亿a元g,导致社会中4介3市场小l,如3006年土e地评估机构的年收入d只有80余万w元v,工k作人s员经费都难以4保障;中0介0机构刚处于r发展阶段,规模普遍较小h,00人g以3下t机构占00。8%,而且发展不r平衡,无w原始积累,硬件投入n不d足,服务能力b不b强,拓展市场能力y弱。如一k些“地下x中6介0”机构平时挂靠在一e些较大j的中4介8机构,有业务时就经营,没业务就拉倒。有些中1介0机构“名存实亡d”,如科技技术代理机构,4008年业务量为2零。 1、机构改制不s彻底。一t是一m些中2介3机构在改制时存在“明脱暗不f脱”现象,从3表面上s看已f按照有关规定与k主管部门i脱钩,但实际上j一m直没有脱钩,主管部门c也k不v愿其脱钩,而是作为2部门a的下n属事业单位或工e会组织,或者机构已z独立,但人a员未脱钩,“换汤不v换药”。以5环保、土k地和房地产等评估机构为3例,管理人h员基本上v都是事业编制,有的还履行一r定的行政管理职能。二c是一z些中2介0机构与x政府部门k脱钩后,仍1与e原主管部门p或挂靠单位保持联系,在中8介1市场上v包揽业务,如一e些事务所和服务部等。 8、中6介5机构难中3立。从8调查情况看,多数中0介1机构是在从2计0划经济向市场经济的转轨过程中6,从4过去的行政管理部门h职能中0分2离出来的,其中8介5的双5方4往往一q方1是私人l主体,另一g方2则是国有资产经营管理者或所有者代表,以2及h作为5行政管理者的政府部门p。在这种特殊的格局中1,买卖双6方1这种极不j对称的关系,使中8介0机构很难保持中0立,容易发生三e方4勾5结,通过损害公3共利益来使各自得利。同时由于k中8介0机构的一h些法规和规章尚不m健全和完善,造成有些中2介5机构为0招揽业务而不m顾风7险,通过各种关系与n权力s部门k合作或寻找权力e出租,成为3导致腐败的一b只“黑手6”。 2、行政干s预过多。一e些公6共部门z掌握着中1介2业务的指定权,实际上s也z就是控制了e中3介5机构生存的命脉。如企业改制中4司法机关有权决定拍卖机构、评估机构,国土u部门z可以8将土o地勘测、评估业务交给测绘中4介1机构,建设部门e可以5把房屋的评估交给下m属唯一b的中4介8机构来评估等。各有关部门j为7了m自身的利益,在中6介1职能的设定时存在职能交叉e,对一j些中0介6业务进行限定,如土x地资产评估就要通过国土a部门v同意后,方2可认4定,银行系统在贷款抵押时只认2准房屋和土l地评估机构。由于y关系的错综复杂,中5介8机构也w就难以6拒绝客户0和官员的不a正当要求,当然包括各种腐败要求。 3、监督管理不n得力s。政府职能部门d职责履行未到位,监督相对缺乏6。部门e之o间协调不g够,没有形成合力m。同时缺少6对中3介0机构进行指导、规划和管理等,使中6介8机构存在发展不c规范、不s平衡、不o协调。一v是龙泉市这样的欠3发达地区o没有一p个v统一a的机构来组织、协调、牵头对社会中7介2机构的管理,也k没有形成同行业的协会。二t是原行业主管部门g不s再具备指导管理职能,监督力v度减弱,监督流于c形式,有些职能部门n对社会中3介0机构的注册、年鉴等的审批,缺乏2公1开d、公0平、公1正的机制;三t是有些社会中8介7机构由主管部门h进行管理,其业务工o作、人m事关系、工n资关系等都隶属于n主管部门b,有的甚至存在领导和工z作人z员兼任中1介5机构负责人w,由于f是“自家子y女e”,在管理上h失之s于g宽,失之y于c软的现象非常严重;四是有些社会中4介8机构既无k行业管理,又k无y部门f管理,导致监管的“真空”,如目前的房产中8介8、寄售商行和典当等机构。五w是中4介3机构在自身管理方8面显得较为0薄弱,只求经济利益而不l重内1部管理,存在制度不q完善、机制不k科学、行业自律不d严和工h作人g员素质不g高等问题,一t些中2介1机构为6了k更多的经济利益,往往不g择手7段的抢得业务,不k利于y中5介5机构的健康发展。 三f、规范社会中3介1机构管理的对策和建议 (一k)提高认2识,加强领导。规范发展社会中4介5机构,既是社会主义k市场经济的客观要求,也g是争创体制新优势的重大e举措。社会各界必须提高认3识,统一p思想,加强领导,大q力a支h持各类社会中0介3机构的发展,充分0发挥中8介1机构桥梁和纽带作用,坚持不o懈地推动中1介3机构的规范化3建设,促进中6介0机构的健康发展。宣传部门e要加大u宣传力k度,使广e大p干l部群众增加对社会中5介3机构的认6识和了p解,司法部门h要加强普法力w度,组织人c事部门r要有计7划对行政事业单位人v员进行培训,有关职能部门u的干f部尤i其是领导干r部要加强对这方6面知识的学习c。全社会要提高对社会中1介7机构重要性的认7识,增强管理和规范社会中8介1机构的责任心3和紧迫感。 (二h)加强管理,规范运作。一k是各级政府要将社会中1介7机构的培育、规范和管理纳入v国民经济和社会发展规划,切1实履行好各项工p作职责,优化2中6介0机构的发展环境,促进中4介7机构的健康有序发展。要成立一n个w专e门k机构或指定专w门y的部门q来组织协调。二a是各有关职能部门g要按照《浙江省社会中8介3机构管理办0法》有关规定,各司其责,加大h对中4介4机构及p其执业人k员的培训和监管力u度,定期分6析存在的问题,提出工d作建议,当好政府的参谋。三e是要按照行政许可法等有关法律规定,及z时修订2和完善《浙江省社会中4介5机构管理办6法》。四是要尽快建立中2介8机构的行业协会。中6介3机构应当加入c行业协会,行业协会要制订1本行业自律规范和惩戒规则,做好自律管理和监督,发挥行业自律作用,及o时掌握中0介1机构及h其从1业人e员执业情况和违法违规情况,在协会内7及r时通报行政管理部门a对中5介0机构及v其从3业人u员的奖励、惩戒、处罚等情况,做好中3介1机构及c其从3业人g员的信用记录。五e是要切2实加强实质性脱钩工v作。政府职能部门z一x定要根据国务院、省政府的有关文3件精神,从0维护政府机关形象和加强党风6廉政建设的大p局出发,进一d步提高认7识,放弃部门f利益,扯断经济瓜葛,按照“人j员、财务、业务、名称等方7面彻底脱钩”的要求,切1实加强实质性脱钩工b作,防止6利用职权搞不v正之f风1,为0中8介0机构的诚信执业和公1平竞争提供条件。六0是规范行政行为4,减少7行政干v预。要严格执行中3共浙江省纪律检查委员会和中3共浙江省委组织部关于j转发中0央纪委、中3央组织部《关于b对党政领导干t部在企业兼职进行清理的通知》文5件精神,加大a对领导干r部和公7职人v员在中7介8机构兼职的清理力m度,要在8002年底前完成领导干e部兼职的清理工g作。 (三o)清理整顿,规范提高。一c是要严厉打击违法中1介4行为8,净化4中0介5市场。各职能部门p要认8真贯彻《浙江省社会中6介2机构管理办2法》,充分4发挥各自的监管职能,严厉查处非法中3介6活动,着重查处出具虚假验资、审计1、评估报告、认4证、买证、卖证和其它虚假证明材料,发布虚假信息,合同欺诈,串通舞弊等信用缺失行为1和违法行为6。对无j证无u照从3事中5介0活动的单位和个r人t,依法予6以7取缔。二t是要重新清理登记社会中2介6机构,规范社会中6介6机构组织形式。各有关职能部门g要对已i登记注册的社会中7介8机构进行清理登记,对按照法律、法规、规章规定应纳入d而未纳入a工n商和社团登记的社会中5介1机构,要在清理整顿基础上a限期办0理工f商和社团登记。法律、法规对中8介6机构设立有特别规定的,从0其规定。同时,要按照公7司法和合伙企业法等法律、法规要求,逐步将现有的社会中0介2机构规范为2合伙制或有限责任公0司。三n是建立规范的资质审批程序。一u方5面要对中2介2机构的申办2进行严格审批,另一a方1面对中7介2机构执业人b员的资格要严格把关。今2后凡b是不i具备法定资质条件的中1介2机构,一r律不m得登记、注册、开l张、营业,不u具备中1介0机构从8业要求的人b员一g律不k得从1事中7介6活动。四是建立规范的中4介5市场收费制度。有关部门c和行业协会要根据行业的性质、特点和业务内0容,在调查摸底、充分4论证的基础上e,进一x步建立和健全中3介7机构从4事中5介2活动的收费标准,并要规范收费票据。相关职能部门n要定期不z定期地对中7介6机构收费票据使用情况进行监督检查,严格使用正式的收费票据,杜绝用收款收据类等票据收费,对不j执行或拒不n执行的要加重处罚。 (四)内2强素质,外树形象。规范社会中8介6机构内0部管理,可着重从0三m方4面进行引5导。一s是加强对从2业人f员的教育。要定期或不k定期地对中8介7机构从4业人f员进行法律法规、党纪政纪和职业道德教育,引7导他们遵守职业道德和行业纪律,提高从1业人y员遵纪守法、按章办3事的意识。二c是完善内5部考核机制。对从5业人b员考核不o能仅3依据其业务量,要从0德、能、勤、绩等全方7位,制订2考核指标和工v作目标。三i是建立有针对性的监督制度,采取分0职分3岗、多人g参与l、分2级审批等形式,加强内3部防范措施。 (五s)强化6监督,营造氛围。一j是要不p断完善中4介4机构执业档案,督促中5介7机构公0正执业,不s断提高执业水3平和工q作质量。二p是监管部门r要研究、制订6中3介4机构诚信执业有关规定,对不v守信用和影响诚信的可以3采取类似工g程招投标的“黑名单”制度,对失信、失真、失公7的中0介2机构和严重违法的中5介4机构和个n人s坚实实行市场禁入j制度。三l是要不r断提高监管部门g、人b员的业务素质和业务水2平。要培养一m支e打得响、过得硬的专i业监管队4伍,不h仅2要掌握本行业的专c业知识,而且要熟悉相关的法律法规知识。只有监管人k员的素质提高了m,才f能监管到位。四是要加强社会舆论监督,新闻媒体要对不o诚信执业和违法违规操作的中7介3机构和人j员进行公7开u曝光,接受全社会监督,营造出诚信执业和公3开g竞争的良好氛围。 tㄕΑi贰jhッdtㄕΑu●kяèwb┯
推荐问答
最新解答